地价和各类税费占开发成本几何

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　　一名开发商笑言，即使地价降至零，楼盘的价格也不可能降低至建安成本加上30%的毛利的水平。“其实，即使钢材水泥价格在下半年进一步上涨，也不会大幅拉高建房子的成本。楼价高，固然有炒楼制造的泡沫原因，也是因为地价和附加的费用增加太高了。”

　　他表示，楼价主要由七部分组成：土地成本、建安成本、辅助设施费用、配套费用、开发费用、营业税金及附加、开发建设利润等。

　　开发费用这一方面，地方政府具有绝对的掌握权，牵涉到的部门除了国税局、地税局、市房地产登记处、市建委、市规划局、供水供电局等主要职能部门外，还包括水利电力局、市环保办、市政管理处、市公安消防办、市白蚁防治中心、市防洪办、市人防工程指挥办、市城建档案馆、市绿化委员会、市墙革办、市教育局等十多个涉及部门。“开发一个楼盘，盖几百个公章是常有的事。”他坦言。

　　在目前的物价水平下，毛坯交楼的话，一般而言高层建安成本约1500元/平方米不到，小高层为1000元/平方米，多层为500元/平方米。如果加上

装修成本，由于开发商具有统一采购施工的成本控制优势，所谓1000元/平方米的标准，其实往往600~700元/平方米已可以完成。

　　但是，由于土地增值税、城市土地使用税的上涨，政府在开发过程中征收的各种税费及附加费用，逐渐占到商品房成本的40%。再加上目前地价上涨，土地成本在商品房开发成本中比例已上涨至30%左右。不少地王频出的一、二线热点城市，开发成本已占商品房成本构成的70%左右。

　　虽然开发商成为楼价上涨、地产规模扩张的最大受益者，但如果从开发商营业收入与纯利的比较来看，

房地产并非传统意义上的暴利行业：大部分上市公司的纯利率只有20%不到，他们从买房者身上获得的溢利收入，其实大部分是和地方政府共同分享了。

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