物业税能否抑制房价

　　李正信(华盛顿)资深媒体人

　　美国成熟的物业税机制值得我们认真借鉴。但是，如果把开征房地产物业税的政策目标，确定为遏制房地产炒作，首当其冲遭受打击的反倒可能是普通百姓购买第一套住宅的积极性。

　　正像一位哲人曾说过的那样，在美国两样东西是永恒的：一是死亡，二是上税。美国可能是世界上税种最多的国家之一。为此，美国民众与公职人员发生争执时，经常脱口而出的是：“我是纳税人，你有义务为我提供更好的服务！”理直气壮中总带着几分自豪。

　　时下，为抑制

房地产虚火，国人在讨论是否应该乃至如何征收物业税。笔者并不反对征收物业税，但通过对美国征收物业税主导思维的研究感到，如果我国要把征收物业税的政策目标确定为抑制房地产泡沫，不但达不到对症下药的效果，且可能打击中低收入家庭购买自住房的积极性。

　　征收物业税在美国已经有上百年的历史。美国民众缴纳的税种中，物业税块头最大，每户每年动辄上千上万上十万美元乃至更高，因物业税是根据个人财产当年的市值比例计算。拥有独栋楼的户主比较简单，物业税一年分两次或四次付清，其中包括物业费。如果在公寓或连栋楼内拥有住宅，户主就得在交物业费时加上物业税，尽管好多户主都不清楚自己一个月交多少物业税。

　　从本质上看，美国征收物业税的第一功能是改善社区环境和服务，提高住户的生活质量，吸引更多的人来本区购买住房。各县、市、区政府为经济持续发展计，都希望人们来其管辖的区域内买房建房。

　　美国各区县的物业税率差异很大，但一般都对收入低的退休老人实施减免。纽约是物业税率最高的城市之一，税率由市议会确定，2007年一般民宅物业税为12%上下。笔者居住的社区在华盛顿西郊，物业税率由所在的弗吉尼亚州议会确定，远比纽约和华盛顿闹区的要低，且近年来一直处于下降趋势，由10年前的1.23%，一路下跌到2006年的1%和今年的0.89%。社区内每户住宅均价为25万美金，笔者所住独栋楼区税务局估价为56万美金，一年的物业税就要5000多美金。以2006年为例，物业税收入占本区政府年财政收入的59.9%。与此同时，汽车、游艇等私有资产的物业税率则要高得多，数年来一直维持在4.75%上下。

　　与政策主导思维相一致，美国住宅物业税的第一大用项，是本区内小学到高中、图书馆、社区公园等公共设施的改建和绿化等。住宅区的垃圾回收、处理等服务性开支，则是物业税的第二大用项。第三，相关政府还会用部分物业税设置基金，甚至把基金推入债券市场筹集资金，用于社区公共设施的大型改建。一般情况下，本区县征收的物业税无需与州或联邦政府分享，但也有例外，如华盛顿北部的马里兰州，县区物业税就有一定比例上交州政府。县区内的道路改建，尤其是贯穿全州乃至州际公路的建设维修，则多由州政府财政拨款，款项来自于汽车注册、汽油加税等方面的政府收入。

　　从实际效果看，地方政府征收物业税尽管也有抑制房价或炒房的作用，但都是附带作用。本人所在区税务局不动产处处长珍妮特在和笔者讨论中称，美国各级政府的政策，大都鼓励人们购买第一套住房，因拥有一套住宅不但是实现美国梦的最重要体现，且有利于人们勤劳致富，安居乐业，有利于社会稳定。也正因为此，征收物业税的目的不是抑制房价或房地产泡沫，而是改善社区服务和环境，提高户主的生活质量。

　　从宏观角度看，美国抑制炒房的第一政策手段是联邦储备委员会掌控的基准利率，因这一利率对房贷利率有决定性的影响。其次是联邦和地方政府实施多种政策，提升投资性住宅的维持成本。如第一住宅的年按揭资金，可成为

个人所得税基数中的折扣，而投资性房产就不可享受这类优待；投资性房产出租所得收入，要计算在个人所得收入中纳税，且在升值后出售，不享受第一住宅25万美金盈利免税的优惠等。

　　整体来看，美国的房地产市场机制复杂，且与我国有着巨大差异，即美国的土地随房产归房主所有或共有(如公寓)，而中国却是土地租赁形式。尽管这样，美国成熟的物业税机制仍值得我们认真借鉴。但是，如果把开征房地产物业税的政策目标，确定为遏制房地产炒作，首当其冲遭受打击的反倒是普通百姓购买第一套住宅的积极性，可能形成与政府初衷完全背道而驰的负面效果。