章林晓：天价地王将给市场带来什么

　　章林晓

　　近段时间来，频频爆出的新地王不但成了业内议论的重点，也成了全社会关注的焦点。每当我第一时间在手机上读到新地王“出世”的短信时，常常会情不自禁地反复思考这个问题：新地王是如何孕育的？其可能产生的后果又会如何？

　　所谓“新地王”，指的就是地价再创新高的地块。当然，不同地王其地价高的含义是有所不同的，有的是总价高，有的是楼面地价高。不过，也有的新地王是双料冠军，即土地总价与楼面地价都高。

　　在土地招拍挂市场上，成交地价的高低显然与房价有关，而且不只与现在的房价密切相关，更主要的是与开发商预期的房价直接相关。业内人士都知道，在土地招拍挂市场，开发商估算其能接受地价的最高上限的粗略计算公式是：

　　最高可接受地价＝房价(预期)-建安成本-各种税费-利润。

　　从该公式可以看出，相同管理水平和相同资金实力的开发商，在土地招拍挂市场上的土地之争，从本质上讲就是对未来房价的预期之争。在激烈的角逐中，按照“价高者得”的原则，新地王产生了，其得主就是预期未来房价最高的开发商，或通俗地说就是“赌”未来房价最高的开发商。

　　当新地王楼面地价纷纷赶超在售房价时，新地王的获得者为了自己的利润空间，在房价问题上就如同“过河卒子”，自然是只能进不能退了。这是因为新地王的价格对该开发商来说，就是房地产开发中的刚性成本了，此时该开发商保本房价的计算方法是：

　　房价＝地价(新地王价格)＋建安成本＋各种税费＋利润。

　　当然，开发商的定价方法是多种多样的，除了上面说的保本价法外，还有市场比较法等等，当周边其他楼盘的开发商看到新地王的楼面地价也超过了其在售房价时，紧跟着涨价便成了最“理智”的选择。

　　如今年6月21日，浙江绿城以与该区域在售新楼盘价格相差无几的楼面地价12509元/平方米拿下上海杨浦新江湾城D1地块后，周边在售楼盘房价立即上涨了10%至30%。

　　这些周边楼盘的涨价，反过来给内心原本忐忑不安的新地王得主极大的心理安慰，给他的冒险一赌吃了颗定心丸，让他对未来房价的上涨充满了憧憬。预期是有传染性的，当大家纷纷对房价上涨深信不疑时，更新的地王又孕育产生了，又催生了新一轮房价的上涨，新一轮房价上涨又孕育了“新新地王”的诞生。

　　然而，问题的关键是，这样孕育出来的新地王将给市场带来什么？如果这种新地王的价格是正常的，那么，今后在该地块上开发建设出来的楼盘房价的上涨必将是更加疯狂的。

　　伴随着房价飞涨，不论是真实的自住性需求也好，还是投资／投机性需求也罢，更不要说“左手转右手”的虚假按揭需求，绝大多数都得依赖于银行信贷资金做后盾。

　　如央行上海总部日前发布的2007年上半年上海货币信贷运行报告披露，在楼市交易迅速升温刺激下，6月中资银行个人房贷大幅增加45.5亿元，比5月份多增36.9亿元，占上半年贷款增量的三分之二，其中当月新建房贷款增加43.7亿元，占上半年新建房贷款增量的95.8%。同样，深圳个贷2007年前5个月的增量比2006年全年的增量还要多112.8亿元，为其全年增量的137.8%。

　　频频爆出的新地王正是背靠银行的信贷资金“赌”出来的。这种由心理预期和银行信贷资金支撑起的天价地王，又由天价地王支撑起的已经脱离了广大民众实际购买力的房价，其真实性、可靠性、安全性又如何呢？

　　(作者为房地产高级经济师，土地估价师)