限外资入市为何收效甚微

　　随风(综合整理)

　　据《楼市》报道，一些政策的初衷均是限制我国房价的过快增长，限制外资过快流入我国房地产，然而事与愿违，房价上涨幅度仍然非常大，外资仍然源源不断流入我国房地产业。这其中主要原因有：

　　首先，我国房地产需求仍然非常旺盛，房价仍然有上涨趋势。只要房价涨，这些房地产商的利润就会源源不断地增加。与过去几年不同，2006年，世界其他国家的房价均出现了一定程度的下跌，包括美国、俄罗斯、南非和欧洲的一些国家，其中南非下降幅度超过200%。由于世界其他国家房价下跌，故很多国际资本都有意流入中国。

　　其次，豪赌人民币升值。应该说，外资流入并不完全是关注中国房地产，其中有很多资本都是豪赌人民币升值，从而获得套利收益，这点与20世纪80年代末90年代初的日本有些相似。由于我国实行了比较严格的外汇管理制度，因此一些“热钱”流入中国将会显得非常困难，然而通过投资房地产就在一定程度上能够避免这些管制。

　　由于上述的两个原因仍然存在，因此外资进入我国房地产仍然不可避免。除此之外，在许多发达市场国家，非居民投资房地产应该属于资本项目，但中国却把它归入经常项目来管理。我们知道，即使是发达国家房地产的炒作也是受到严格禁止的。如新加坡、韩国、

澳大利亚、加拿大等国，对外国人购买房子不仅有严格比例限制，而且还得政府审批，购买者须说明用途，不符合规定是不允许外国人购买房子的。虽然我国也对外资购买我国房地产作出了一些规定，但力度仍然不够大，效果仍不明显。在政府出台相关政策之后，分析部分较大型外资房地产开发公司，其经营有着如下一些特点：

　　一、财务状况有了一些新的调整。

　　(一)短期借款下降，长期借款增加，境外的关联借款大幅度增长。这些都表明外商投资房地产公司倾向于压缩短期贷款，而愿意选择股东长期借款来增加其长期资金来源，都有意在中国

房地产业进行长时间的投资。

　　(二)预收账款不断增加，表明预售房地产所收定金有所增加；应交税金增长较快；外汇收支表中，经常项目差额也有较大增加。这3项指标均说明这些外资公司房地产项目产销非常顺畅，资金链运转仍然非常好。

　　(三)实收资本大幅度增加。这说明外资加速通过增加资本金的方式进入国内房地产市场。

　　二、结售汇差额有较大增长。这一方面说明：房地产行业外资对于人民币汇率相当敏感，另一方面也对人民币升值构成压力。

　　分析以上动向，可以得出结论：

　　(一)从长期资金来源来看，外资一方面通过直接增加资本金扩大项目总投资规模，另一方面主要通过境外关联股东借款增加境内房地产项目公司的长期资金来源，而从境内和境外金融机构借款仅是补充。这说明了外资有着长期投资中国房地产的打算，毕竟中国房地产仍然属于新兴行业。

　　(二)随着大型外资房地产企业实收资本一年之内大幅度增长，今后外资房地产企业总开发规模可能出现爆发性的扩大。

　　(三)结售汇持续顺差难以排除外资通过结汇增加持有人民币头寸以博取人民币升值的可能。

　　总而言之，外资地产商通过地产开发不仅可以获得巨额的投资回报，而且还可享有人民币升值的附加收益，再加上税收优惠政策，在这多重利益的驱使下，大量外资涌向中国房地产业的局面可能仍会持续。