改善物业服务 政府应承担更多责任

　　中国社科院 杨涛

　　近年来社区物业纠纷频频发生，大多是缘于物业公司和业主之间对服务和收费的分歧。除了房地产业发展不规范的后遗症，政府政策、法律、监管等方面的缺位，也客观上导致了物业纠纷的愈演愈烈。改善物业服务，促进社区和谐，需要政府发挥更多“守夜人”职能。

　　日前，国家发改委在其网站上，开始就物业服务定价成本监审办法向社会征求意见，该办法旨在强化政府对物业收费的有效监督，避免物业服务中的纠纷。

　　说起和谐社会，人们所津津乐道的，通常是下岗职工再就业、农民工讨薪、救济贫困人口等关乎社会稳定的大事。然而，还未引起普遍重视的，是城市社区和谐，同样是建设和谐社会的重要缩影。在成熟的市场经济国家中，社区是最基本的社会单位，在我国改革过程中也将成为维护稳定的重要主体。

　　近年来社区物业纠纷频频发生，成为社会各界关注的热点，大多是缘于物业公司和业主之间对服务和收费的分歧。除了

房地产业发展不规范的后遗症，政府政策、法律、监管等方面的缺位，也客观上导致了物业纠纷的愈演愈烈。

　　2003年颁布的《物业管理条例》，表明物业服务问题开始受到政府重视，但部分条款的可操作性并不强。许多地方出台了物业收费定价的政府指导标准，但实际效果有限。如今，国家发改委即将推出物业收费监审的有关办法，也是认识到，仅仅出台标准并不够，还要有效地对收费标准进行监督落实。

　　改善物业服务，促进社区和谐，需要政府发挥更多“守夜人”职能。

　　政府最需要做的，是为物业服务中的相关问题，制定更详细和现实的规则。目前，热议中的

物权法草案已经进一步明确了业主维权的法律基础。今后还需要更具体的司法解释和规则细化，不仅要在“有法可依”的前提下，做到“有法必依”，还应根据物权法精神制定一些可操作的政策规则。

　　有了好规则，还要有好裁判。政府要做好物业纠纷调节中的裁判，应该在行政和司法两方面转变观念和建立机制。在行政方面，应考虑建立包括地方发改委、房管、物价等部门在内的协调监管机制，并严惩各种合谋损害业主利益的行为。在司法方面，目前业主在与物业公司博弈的过程中处于过度弱势地位，因此依法在程序中体现对业主的支持，才是处理物业法律纠纷中最大的司法公正。

　　所谓“弱者无外交”，物业服务中的纠纷难以解决，也是因为没有形成平等合理的主体和对话机制，业主利益难以得到物业公司的真正重视。从业主一方来说，需要有真正代表自身利益的业主委员会。从政府角度，应真正保障业主委员会的成立和发挥职责，甚至可考虑逐渐替代居委会等组织，成为社会生活的基本单位，也许是符合未来城市发展趋势的。从物业公司一方来看，只有真正脱离与

开发商的关系、由业主自发选择，才能提高其服务意识，也避免业主把开发商的问题归责于物业公司，这也需要政府的介入才能实现。

　　在改革过渡期，避免物业纠纷的关键，还在于政府应承担更多的直接管理责任。例如透明度问题。信息不透明、不对称是产生效率扭曲和腐败的根源。政府管理、房地产市场运行是这样，物业服务同样是这样。虽然各种规章一直强调物业公司应实现财务公开，但实际中很少有执行的。归根到底，在业主短期内难以形成对物业的监督能力的情况下，政府应该弥补这一缺位。这对改变物业管理混乱、增加业主对物业工作的理解，是一个双赢的机制。再比如物业维修基金，管理之乱已人所共知。在业主委员会能真正发挥监管作用之前，政府有必要探索监管这部分资金的有效模式，发挥“代管”职能并断绝开发商和物业滥用的可能性，同时把物业相关费用在由基金分摊和业主当期支付之间，给予更合理的区分。