秋风：抑制高房价 在成本上做文章是找错了方向

　　秋风

　　今年2月底广东省人大会议上，朱列玉等省人大代表提交议案，提出控制房价的三条建议:公开房屋成本价、实行购房指导价和最高限价。针对此意见，广东省建设厅否定了这三条建议。不出所料，这引起了舆论的普遍抨击。

　　大多数民众都讨厌房屋价格高企，买家总是嫌价格高。但是，试图在成本上做文章，却显然是找错了方向。极端而言，成本跟价格毫无关系。想想看，最近几年油价急剧上涨，是因为石油开采和运输成本上升了吗？广东省建设厅说对了一点，市场机制归根到底就是通过价格信号来调整供需，而供需反过来又决定价格。决定房屋价格的是房屋市场上的供求关系，或者更准确地说，决定价格的是交易各方对于房屋供需及影响供需的各种因素的主观预期，而不是客观的房屋建设成本。

　　可以说，价格机制其实跟人们平常所理解的刚好相反:价格决定成本，而不是成本决定价格。买房人愿意接受某个价格，

开发商才会开出那个价格，开发商根据这一价格来组织各种要素。因此，开发商的利润，其实是买房人自愿奉送给开发商的。买房人之所以如此大方，是因为他认为这个价格是可以接受的，甚至他预期到该

房价还会上涨。今日所有买房人恐怕都有这样的预期。事实上，没有几个购房人关心房屋的成本，相反，他们所关心的是房屋未来的升值空间。因而公布房屋开发成本是一个不相干的措施。

　　另一方面，从经济学角度看，成本是一个不确定的概念，或者用

诺贝尔经济学奖得主詹姆斯·布坎南的话说，成本是一个动态的、主观的概念。以土地为例，开发商从拿到土地到出售房屋，至少需要两三年时间，在这段时间内，该地块的市场价格已有所上涨。那么，所要公布的是开发商最初购买该地块的成本，还是现在的可交易价格？对于开发商来说，后者才是真正的成本，因为它是真正的机会成本。假定政府要求开发商根据最初购买土地的成本确定房屋销售价格，那开发商很可能就拒绝开发该房屋，而直接出售土地——消费者将无房可买。

　　当然，公布房屋开发成本，可以给购房者提供一些与开发商讨价还价的有用信息。不过，在一个价格看涨的市场上，购房人讨价还价的余地不大。更何况，房价看涨也使购房人无心进行讨价还价。

　　推测起来，人们之所以强烈要求公布房屋开发成本，隐含了这么一个判断:企业只应当追求某个“合理的”利润率，超出了一定水平就属于贪婪、奸商。公布房屋开发成本是给开发商施加一种道德压力。如果是这样，那这个事情就应由民间自己来做，而不应由政府来做，因为政府不应介入道德领域。

　　人们要求政府公布开发商的成本，显然就将赋予政府一个不正当的权力。政府没有权力去随意查阅一个企业的账本，了解该企业的成本构成，就仿佛政府没有理由随意进入一个家庭，去了解这家人的消费支出构成和生活习惯一样。当然，人们可以作出一种反自由的抉择:假如民众觉得某种不便已经相当严重，自然可以选择忍受政府权力的扩张。

　　问题是，这样的选择，通常并不等达成自己所欲求的那个目的。不管是在社会还是经济领域，为了追求某种效果而盲目地授予政府权力，通常会导致某种“非意图后果”。就是说，不仅没有增进自身福利，反而损害了这种福利。想想药品市场的情形吧。近些年来，政府不断强化对药品市场的价格管制，但民众普遍感到药品价格反而上涨得更快了。

　　米尔顿·弗里德曼、乔治·斯蒂格勒等经济学家早就揭示了其中的原理。以房屋为例，假如政府强制公布房屋开发成本，开发商就有可能盲目追求豪华化，推动价格上涨:假定人们所能接受的利润率既定，则成本越高，企业所能获得的利润绝对值将越高。朱列玉建议在商品住房销售过程中实行购房指导价和最高限价，更是经济学反复分析过的经典的南辕北辙政策:实行最高限价的结果将是供应减少，价格全面上涨。

　　总之，房屋价格走高，根源不在开发商的道德，尽管他们的道德水准也许确实不高。问题的关键是，为什么购房者自愿接受开发商的报价？也即，为什么整个社会形成了房屋价格持续上涨的预期？看看各级政府出台的政策就会明白个中秘密。有关部门反复对公众说，中国的土地资源十分紧张，政府也确实在收紧土地供应，全社会自然形成了一种土地供应将会越来越少、地价将刚性上涨的预期，而这自然又会使房屋市场形成价格上涨的预期。要让房价回落，就必须改变这种预期。但现在没有人愿意改变这种预期:政府只是说要稳定房价，而没说让价格回落；民众也不相信政府能够让价格回落。

　　(作者系知名学者)