外资进入中国房地产是与非

　　香港著名娱乐业公司英皇国际花费4亿元人民币取得北京长安街一幅商业地块，正值房地产调控风声又紧，英皇不惜血本进军北京地产的原因何在？一石激起千层浪，编辑部圆桌见仁见智。

　　主持人 史宁

　　现时投资房地产是否合时宜？

　　闵凡路：经过这么多年的发展，整个中国房地产市场上，商品房供过于求，这是一种趋势。而这种供过于求随着目前正在建造中的商品房上市，将表现得更为突出。从国家近期对过剩产能的行业进行调控来看，虽然11个行业中并没有包括房地产行业，但都认为对房地产应该有所控制，控制的主要矛头还是房价过高。但是另一方面，现在确实有些问题很矛盾，有些现实问题有利于房价向上走，例如人民币升值预期，其受益者就主要包括金融和房地产。从这个角度来说，会觉得有利可图。此外，国家控制土地的政策也给人一种心理预期。对新进入房地产行业投资来说，永远不会晚，什么时候都有盈利的空间。

　　顾贵水：我倒是希望外资可以更多的进入中国的

房地产业。一个最基本的经济学常识是，当大量的供给满足需求时，市场将达到平衡。目前有大量资本进入，说明房地产还是有很高的利润。另外注意到，已经有本土REITS在香港上市，这说明整个中国的房地产资本市场要发生改变，我认为这是非常好的一个走向。以前我们说房地产泡沫，风险还是主要集中在金融，开发商贷款和老百姓按揭的风险全部在银行。现在像英皇这样的外资、或者像房地产信托的进入，他们这样的资本应该更理性、更规范一些。

　　史宁：现在新资本进入房地产行业，确实没有前几年的利润那么大，当时土地还没有“招拍挂”。而且近几年来，政府对房地产行业一直采取着调控的态度，方方面面都在打压，没有银行贷款的支持，房地产企业的资金链容易断裂，因此对于这一时期的新进入者，最好是资本实力非常雄厚，这对其所开发项目的品牌塑造也是有好处的。现实中确实有一些不具实力的转型者为了高利润而新涉足房地产业，但在调控中的压力很大，夹缝中生存也得不到良好的口碑，利润空间也有限。所以短期来看，投资房地产业会受影响，资本需要考虑时间和机会成本。但长期来讲，伴随着中国经济的发展，房地产业的升值空间实在是太大了。

　　陈振业：单论英皇这个事，我认为并不是为房地产而房地产，它可能会借助房地产基金，但还是做娱乐业，比如盖个娱乐城……，延续产业链也很正常。因为房地产是一个需要资源的行业，通过这个产业把资源聚合起来，然后再发展它的主业，实际上还是应该有娱乐业的成分在里面。

　　史宁：现在是一个资本的时代，有资本找到合适的人就可以涉足以前从未涉足的行业，从这一点来说，不一定跨行投资就要与原主业相联系。资本只要看到利润就可以，不一定要延续产业链。

　　刘青松：我觉得中国房地产市场的问题本身就是说不清楚的，没有绝对的真理，而且它本身也是一个跟价值规律很背离的市场，供求关系也是扭曲的。从个案角度讲，外资的进入确实是对中国房地产市场有好处，毕竟是投资资本的多元化，也能够带来新的理念。

　　王毕强：我发现北京比较高端的写字楼都是外资投资的，而国内的开发商一般都投资住宅，所以你想跟人家学什么也学不来，对自己的市场没有影响。商业地产就是外资主导的一个市场，真正运作起来，资金量需求比较大，政府公关难度也较大，如果条件具备，进入这个市场是一个比较明智的选择。

　　闵凡路：从国家利益考虑，在制定产业政策时，什么热什么冷，开放政策会明确。前些年，中国本土房地产业还不成熟，所以需要外资介入，现在中国本土地产商有这个开发实力。

　　陈振业：从政府角度，也希望房地产业的资金结构能够更多样化一些。现在有一种观点说，3年之后会有至少1/3以上的房地产企业要消失，而3年这个时间点恐怕要滞后。这个问题在房地产业界很头痛，他们面对这个问题是很困难的，没有资质的企业肯定要经历大浪淘沙，那么到底什么原因促成这个结果呢？

　　房价是高还是低？

　　闵凡路：目前从经济政策方面、房地产空置率来看，我认为，房地产的高位状况到了一个尽头，房价将有一个向下的趋势。但切忌大起大落，现在讲经济泡沫主要是两个，一个是金融，一个就是房地产。高出太多的溢出的价格就是泡沫。房地产是个暴利行业，很多人都从这个行业挣了钱，现在的问题是这种状况能够维持多久？首先是一个供求关系在起作用，另外就是价值和价格，如果严重背离扭曲，就体现为泡沫。

　　史宁：说到房价，我认为首先要看投资房产的收益率。比如投资一套房产出租，当地租金的净收益一定要高于5年期国债的利息，就可以投资。那当地的房价也是要按照房屋的收益率贴现来衡量。如果出租房屋的收益远远高于国债投资，就可以考虑银行贷款，负债经营可以放大收益，但计算上，有一个边际收益率的问题。对于房价走势，我认为是跟地区经济相关联的，经济蓬勃带动当地就业。以北京为例，外地打工者很多，有租房需求，进而可以凭借房租贴现的价格衡量地区房价。

　　顾贵水：目前房地产的价格不是市场真实的价格，原因也在地产商，他一定要给你这种感觉，不管卖得出去卖不出去，过一段时间就涨一些价格，涨得太快了不行，不涨，已经买房子的人会觉得亏，这倒是反映了一个房地产销售技巧的问题。

　　史宁：我觉得专家学者们现在有一个危险的舆论倾向是号召大家都不要买房，而是像发达国家的人一样去租房住。因为我认为现在政府有一个为难之处，就是在房价涨幅和

人民币升值空间中求得平衡，房价涨的太快老百姓有怨言，人民币升值，出口型企业有怨言。而政府就是在力求减缓人民币升值步伐和房价涨幅，但趋势是明朗的。之所以这样说，是因为就现在的

汇率来计算，中国大城市的房价跟发达国家的房价相比有着几倍的差距。而外资进入中国房地产市场是以国际定价标准来衡量。不想让外资抄底，只有限制外资进入中国房地产市场，现在已经有了这样的建议和迹象。号召租房住，从某种意义上是在扭转人们的意识，以减小房价上涨所引起的社会摩擦。