打开房市死结还要靠市场手段

　　潘石屹

　　这几年，房地产市场的发展确实牵挂了许多人的心，总理也曾说他最痛心的事情之一就是老百姓的住房问题没有解决好。现在，从政府的各项政策和媒体的反应来看，我觉得目前房地产市场存在两方面的问题：

　　一是“房价上涨过快”。这条消息是市场传递给我们供不应求的信号，因为只有供不应求，才要靠价格的上涨来调整和平衡供求关系。

　　二是“空置率太高”。这条消息又是市场传递给我们供大于求的信号，因为空置率代表出现了房子的积压，所以才有空置率的提高。

　　这是两条互相矛盾的信息，原因是什么呢？我想，第一个原因是市场结构不合理，供应的房子品种、地段和需求的品种、地段不匹配，就是我们常说的“产销不对路”。还有一个重要的原因是流通环节不畅通，二手房、租赁市场没有真正建立起来。这两条信息基本能够描述目前房地产市场所遇到的问题和困难。

　　怎么去解决这些困难和问题？也有两种办法：

　　第一种是传统的办法，依靠行政、计划手段，用红头文件去调整房子的供应结构。这种办法我们已经使用了许多年，但效果不好。尤其是在其他行业，吃过不少亏，走过不少弯路。

　　一天下午，我和一位老干部喝茶，他向我询问了房地产的一些情况，我简单跟他汇报后，他说，他当年在北京管大白菜的事。大白菜在当年是十分重大的事情，当时大白菜的售价每斤一两分钱时，政府就要补贴三分钱，最后算下来，政府补贴的钱都够建好几座立交桥了。结果却是出力不讨好，花钱不讨好。在许多人的反对声中，最终取消了大白菜的补贴，结果北京人不光吃上了大白菜，还可以吃上新鲜的黄瓜、

西红柿，以及其他蔬菜和水果。

　　从这位老干部的叙述中，我感觉房子也是同样的道理，政府不可能了解到每一个市场，在什么样的区域地段，需要什么样的房子，在市场的神经末梢只能靠市场的手段去配置这些资源，使供需达到平衡。多年的实践和别的行业的经验证明：市场配置资源是最合理的，最不容易造成浪费的。

　　国务院2003年关于房地产的18号文件里也强调了市场配置资源的基础作用。所以有效的办法不是第一种办法，而是第二种办法：依靠市场。

　　房地产的市场化，首先要土地市场化，土地的交易要用“招拍挂”的方式公开、透明地去交易。这一点经过两年多时间，从国土资源部2002年颁发的11号文件到前年的“8·31大限”，基本上已经解决了。

　　其次，是房子的市场化，不仅新建商品房要市场化，最重要的是二手房要市场化，尤其是要让那些单位分配的公房能够上市交易。这方面，尽管做了近10年的努力，但除了上海，其他的城市都收效不大，因为公房的上市，二手房的交易涉及的单位和部门太多了，历史又太久了，扯皮的事情非常多。二手房市场要建立起来，最关键的是产权和档案要清楚，只有产权清楚了，才能够在市场上交易，而许多二手房没有明确的档案和产权，或者虽然有，但和市场不接轨，还是不能够方便地查询。

　　再谈到房屋的品种，十年来，我们的政策一直是在控制被称作“楼堂馆所”的写字楼的建设，但现在市场上写字楼的租金回报率是住宅的一倍以上，这也说明这类产品市场上是有需求的。

　　房屋价格上涨过快的另外一个原因，就是中国的居民没有其他投资渠道，而居民存款又迅速上升，到今年1月底已经达到15.12万亿元。每年全国商品房的成交额大约是1万亿元，就算没有别的资金注入和单位购买，单这15.12万亿元的居民存款，再加上银行提供的70%的按揭贷款，就可以把当年推出的商品房购买50遍。所以,让中国居民有新的投资渠道和工具，对稳定

房价和经济都是有好处的。

　　中国的房地产市场非常复杂，房价不断上涨的原因很多。我只是在这里谈一些个人不成熟的想法。(作者为SOHO中国有限公司董事长)