别墅的城市情结

　　本报记者 陈文雅 北京报道

　　“‘城市别墅’？没听说有专门对应的英语词汇，应该就是指建筑在城市里的别墅或者说单家庭住宅(Single Family House)吧？”当记者致电美国房利美基金会住房经济与政策部主任童忠益博士，向其询问“城市别墅”这一独特的物业形态在美国的发展情况时，这位美国房地产业的“百事通”以不太确定的语气来表达他的困惑。

　　童忠益解释道， 别墅或单家庭式住宅在美国分为独栋式的和连体式(排式)的两类，这两类房型大约占全美所有房源的八成多，而公寓型住宅仅占一成多一点。别墅在美国城市的各个角落里随处可见、历史悠久。

　　其时，正值“城市别墅”这个概念在国内热得如火如荼。地段价值当仁不让地成了这些楼盘的最大卖点：光是北京，就有标榜“万柳地区最后一块低密度用地”的万城华府、标榜“与紫禁城相距最近的别墅项目”的东山墅、标榜“四环路沿线最后的纯独栋项目”的北京国际花园三期、标榜“使馆区、CBD区域罕见别墅产品”的Peking House……

　　消费者的反应也印证了这一营销诉求的命中率。据亿成地产公司副总经理遇绣峰透露，目前几个定位于“城市别墅”概念的城市中心低密度住宅产品，其供需缺口普遍大于一般的郊区别墅，包括2005年完成了12亿元销售额、目前封盘等待涨价的万城华府，以及每套总价高达1000万元的东山墅。

　　遇绣峰表示，SARS期间，她当时还在金地格林小镇项目工作，感觉到北京形成了一股比较明显的郊区化浪潮，大家都想找个世外桃源躲起来；现在负责城市中心的万城华府的营销工作，又感觉到这股浪潮渐渐转回了城市，住房消费观念在短短两三年里已经历了一个郊区化向市区化的转变。“我想这个趋势应该会维持较长的一个时期。现在购房主力群体的年龄在30-40岁，正处于事业成长期，不愿意耗费大量时间在日益拥堵的道路上，还得在市区找一个便利的第一居所。供需的客观情况又加剧了这股潮流的形成。”

　　遇绣峰所说的“供需的客观情况”，印证了童忠益在对中国和美国进行比较后得出的一个结论。“在美国的很多城市，市中心不但房子较小且贵，环境质量不如郊区高，安全等方面的问题也比较突出，久而久之，经济实力较强的中产以上人群愿意搬到郊区住，从而引导很多的企业、服务行业等迁往郊区，并带动了交通、公共设施的完善，郊区的居住条件就形成了良性循环。而在中国，最好的社会资源都在城市中，而郊区的配套设施尚不完善，因此住在城里就成了一种潮流。”

　　童忠益表示，地段价值变化可以带来物业价值的极大变化。介于低收入者居住区和白宫之间的华盛顿唐人街，交通和地域条件并不差，三条地铁线路在此相交，距国会、白宫仅九个街区之遥，上下班都非常方便。尽管如此，几十年来这儿都是个相当衰败的地方，只有十来家中国餐馆和商店在苦苦撑着，晚上几乎是一座空城，犯罪率很高，人们都不敢在这一带走夜路。一直到90年代中期，华盛顿市政府下决心将这里的老房子推倒，重新开发，转机终于出现。1997年底，华盛顿地区最大的MCI体育中心在此建成，飞人乔丹领军的华盛顿奇才队(Wizard)就驻扎在此，姚明到华盛顿打比赛也是在这个场馆。这引来很多商家争抢地盘，成了不折不扣的楼盘升值催化剂。

　　“街区中心原先是个停车场，原先一直没人愿意买下这块地皮进行开发，但政府重建计划一公布，一家

房地产公司马上将它拿下。2003年左右，正在建设中的此处住宅项目开始预售，一套一室一厅卖27-28万美金，可是等到一年半后房子竣工，行情已经涨到了45万元。”

　　久居美国的童忠益尽管对“城市别墅”这个新概念感觉奇怪，但这并不妨碍其对“城市别墅”迅速席卷中国都市的成因了如指掌。人均土地资源的稀缺、高速城市化的现状，以及道路拥挤和交通工具使用效率方面的问题，都使得需求进一步向城市中心集聚。

　　“寸土寸金的香港房地产业在经过1997年的泡沫破灭之后，之所以最先实现价值反弹的总是位于黄金地段的高端物业，正是因为这些物业占据的是稀缺资源，抗跌能力更强。”童还表示，事实上在美国少数国际性大都市的核心区域，由于土地资源有限，别墅类物业的比重就比该城市的其它区域，或者非重点城市低得多，而这些别墅也多以

豪宅的面目出现。

　　华高莱斯地产顾问(北京)董事总经理李忠则引用了“丑妻近宅家中宝”这句古话来说明地段对中国人的特殊符号意义。“城市就是在聚集和扩散的张力中，在城市化和逆城市化的对抗中，在出城与回城心态的交织中，不断发展的。SARS也好，堵车也好，他们虽然都只是一个个孤伶伶的现象，但是，它却将从根本上改变我们对于住房选择的价值观念，进而改变城市人群的集体价值观，最终影响一个城市政府对城市功能结构和城市形态的调整。”

　　万城华府：标榜“万柳地区最后一块低密度住宅用地”

　　物业地址：北京市海淀区昆玉河畔，万柳

高尔夫俱乐部南侧

　　城市情结之表现：

　　在京西清华校园度过大学时代的万城华府营销总监遇绣峰，从来不肯掩饰自己对海淀西山这片土地的偏爱——位于城市中心区域、占据上风上水之势、枕着两百多公顷绿化区……确实，即使不是在充斥着“绿色饥渴症”，而又饱受堵车之苦的北京，这样的硬件也足以成为售楼小姐们的杀手锏。

　　东山墅：标榜“毗邻亚洲最大中央公园、距离紫禁城最近的别墅”

　　物业地址：朝阳区东四环朝阳公园东岸

　　城市情结之表现：

　　即使同样是在中央公园边上开发豪宅，也不是家家都能领略到地段升值的好处的。朝阳公园边上的别墅项目用“几家欢喜几家愁”来形容并不为过。开发商坦言，城中别墅是开发难度最大的项目，产品密度的平衡点很难把握。当然，也正是这种压力，迫使东山墅在品质的锤炼上下了更多功夫。

　　东山墅总户数原本确定为157套，但为了确保高品质，减去了两套。最终定下的容积率为0.32，一道即便郊区别墅也不一定都能迈过的门槛。

　　也许，正是地段与品质的双管齐下，才最终让这些上千万元每套的独栋毛坯房，取得了两个月内部认购20余栋的销售业绩。

　　Peking House：标榜“CBD私人使馆区”

　　物业地址：朝阳区西大望路21号

　　城市情结之表现：

　　如果不是为了投资回报而是自住，这里倒不一定是最优选。CBD的区域特性使这个项目难以避免“螺蛳壳里做道场”的感觉。1.3的容积率在CBD显然已是极为奢侈，但若要体验真正的“别墅”生活方式，只能说差强人意。

　　不过，Peking House项目的公寓物业在开盘七个月后已经卖出去80%，这不由让我们得出“城市”二字诱惑力仍大于“别墅”的推论。