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本报在五月房产新政出台后采访了长春楼市的业内人士，并于6月15日推出了“长春主力楼盘空置率调查”的报道，对当前长春楼市进行了分析和预测。那么目前长春楼市的房价究竟高不高，开发商是否满意，是否达到了消费者的心理预期？本期我们推出宏观调控下的长春楼市之二——求证长春房价。
求证一·需求
商品房需求较大
分析一：自住型购房需求有缺口
居民购房条件要求改善。据统计，至2003年底，长春市人均住房建筑面积为22.31平方米，比同年全国人均住房建筑面积23.67平方米低1.36平方米。按长春市人口总量239万计算，要赶上全国住房水平，至少产生325.04万平方米的购房需求。
长春房地产业协会秘书长盛学永介绍说，长春市居民人均住房建筑面积始终低于全国标准，自住型购房潜力很大，同时也可看出，这个差距正呈逐年缩小趋势。
城市家庭数量不断新增。长春市民政部门透露，近年每年全市婚姻登记总量均超过1万对，这部分人成为二手房需求中相当稳定的组成部分。由于自住型购房需求存在缺口，长春市房价未来一段时间，可能会有上涨趋势。
分析二：强制性购房需求强劲
据长春市城市房屋拆迁管理办公室工作人员介绍：2004年，长春市房屋拆迁总量为5000户，以2003年全国人均住房建筑面积23.67平方米为基数、每户按3口人粗略计算，去年一年拆迁引发的强制性购房需求就达35.5万平方米。2005年，长春市预计完成12000户棚户区改造，以全国人均23.67平方米为基数、每户3人粗略计算，今年由棚户区改造引起的强制性购房需求也将达到85.21万平方米。
求证二·同比
商品房均价相对平稳
记者从长春市房产局了解到这样一组数据：2002年，长春市商品房销售均价为2371.5元/平方米；2003年，商品房均价为2308.1元/平方米，下降幅度约2.67%；进入2004年，商品房销售均价为2220.3元/平方米，下降幅度为3.8%。连续3年，长春市的商品房销售均价相对平稳。2005年1-5月份，长春市商品房成交均价为2486.2元/平方米，房价略有上扬。
2004年长春市房地产预警报告显示，去年房地产市场发展健康、有序，没有出现价格虚高、恶性开发及烂尾楼。
一份由长春市企业调查队进行的调查结果显示：近3年，长春市的房地产市场健康发展，没有不良“泡沫”存在。国家七部委出台的“国八条”房产新政，不会产生“上海感冒，长春发烧”的现象，仅给长春市的房地产市场打了一针预防针，“免疫”后的长春房地产市场将可持续、快速、健康、有序地发展。另据业内人士分析，目前长春房价上涨空间很大。
据了解，调查剔除了经济适用房和集资建房以及历年成交的商品房等不可比因素，仅针对当年成交的商品房进行成交价格指数调查。结果显示：近3年，长春市辖五区的各类商品房成交价格指数全面上涨。其中，商品住宅，2004年比2002年上涨7.6个百分点，比2003年上涨3.2个百分点；商品营业用房，2004年比2002年上涨44.6个百分点，比2003年上涨15.8个百分点。从成交价格指数看，长春市市场也不存在“泡沫”。
求证三·从经济发展看房价
观点一：长春房价依托经济增长
经济学家认为，房地产和住宅产业的可持续性发展，很大程度取决于它与国民经济发展总体水平的适应性和协调性；而房地产业的发展又可拉动国民经济的增长。2003年、2004年，长春GDP增长幅度相继达到历史最高，与此相对应的就是长春房价平稳，且有上升空间。
GDP增加→人均收入增加→房价上涨，这是一个合乎经济规律的导向。统计表明，人均GDP在3000美元以下，一段时期会保持较旺盛的住房需求。2004年长春市人均GDP在2600美元左右。因此我们说，2005年，长春房地产行业可能相应进入高速增长阶段。
根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数(食物支出占总支出的比例)在59%以上为贫困，50%-59%为温饱，40%-50%为小康，30%-40%为富裕，低于30%为最富裕。近年，长春市城镇居民可支配收入不断提高，恩格尔系数逐年下降，近年来稳定在37%-40%之间，这说明长春市居民消费结构已由吃、穿、用等“生存型”消费向居住、交通、文化等“发展型、享受型”消费转变；同时预示，住宅可能成为社会消费的热点。
观点二：房价比城市地位滞后
国内某专业杂志于2005年初做国内城市2004年房价调查结果显示：国内大城市平均房价3625元/平方米，全国平均房价2758元/平方米，长春平均房价2220.3元/平方米，远远低于大城市与全国平均房价。
据去年全国房价的统计结果显示，15个副省级城市中，长春的房价位于倒数第一位。而长春经济持续、快速发展应促使房地产行业持续走强，并进入繁荣前期，即房价在一定时间内将保持稳定增长的走势。而目前，长春房价尚未完全体现出城市的地位。随着振兴东北老工业基地的推进，长春的经济地位将需要更为合适的房价与之匹配。
附：15个副省级城市平均房价(单位：元/平方米)
深圳5897、广州5660、杭州5651、宁波5251、青岛4439、厦门4400、大连4241、南京4115、西安3007、济南2979、成都2868、沈阳2851、哈尔滨2574、武汉2520、长春2191
求证四·市场
整体平稳 有上升空间
2005年1-4月份，长春市房屋交易面积118.6万平方米，同比交易面积上升4.2%，交易额上升12%。其中存量房交易面积60.7万平方米，增量房交易面积为57.9万平方米，存量房交易面积超过增量房交易面积，这在长春尚属首次。
今年4月，国家发改委公布的全国及35个大中城市的房屋销售价格变动情况显示：今年一季度，长春商品房销售价格同比下降0.8%，二手房价格上涨0.7%。而同处东北三省的沈阳、大连、哈尔滨的商品房价格同比均有大幅上升，沈阳增长9.3%，大连增长7.2%，哈尔滨增长4.8%；二手房价格涨幅更高，分别为14.2%、21.9%、4.6%。长春市的房屋租赁价格、物业管理价格方面，涨幅均为0。长春市整体房价平稳，由于城市GDP增长幅度大，房价有大幅上升空间。
近3年，长春市二手房市场发展平稳，交易面积与平均单价逐年递增。今年1—5月，长春市二手房市场私产房成交面积总量增长4.5%，私产房价格上涨11.6%；房改房价格上涨5.3%，整体房价上涨了8.45%。从今年1—5月份的数据可见长春市的房价稳中有升，但仍保持在稳定的范围内。
求证五·成本
“上游产业”影响房价
房地产是一个综合性很强的行业，影响房价上涨的因素很多，包括原材料涨价、市场的供求关系等。
吉林大学经济学教授宋冬林认为：“由于铁矿石和煤炭等炼钢所需的原材料价格暴涨，及其他多方面因素影响，去年底到今年5月，国内钢材价格再次出现持续上涨的态势。最近两个月，国内钢材综合价格指数已从125.21点上升到131.10点，涨幅达4.7%。今年的建筑旺季到来后，建筑用钢材特别是螺纹钢、线材价格还将继续回升。钢材价格上涨，短时间内直接影响其下游产业，并对相关产品的产业链条产生影响，住宅开发成本和房价可能受到波及。”
原材料价格上涨仅仅是建筑成本提高的一个因素；2004年“8·31”土地大限后，国家严格土地调控，土地价格抬高，同样增加房屋成本。从长春市房地产市场发展现状来看，今年房价小幅上涨也在意料之中。
在新政实施以来的一个月时间里，进入销售旺季的长春楼市，高、中、低档产品一色儿热销，不少楼盘的排号现场，火爆异常。我们相信，没有泡沫的长春楼市，会在健康的路上走得更加坚定稳健。
(东亚记者 李嘉雪 实习记者 严薇)
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