银行房贷投放量缩价升 预计楼市金九银十成色不足

　　房贷“量缩价升”，“金九银十”难显成色

　　作者：谭浩俊

　　按照以往的经验，对房地产市场来说，每年的9月份、10月份通常是一年中最好的销售周期，因此，也就有“金九银十”的说法。然而，今年以来，在“3·17新政”的影响下，情况却发生了非常大的变化。以北京为例，据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计， 2017年8月份，北京全市二手住宅共网签7712套，环比上月增加7.7%，整体规模基本持平，但较2016年同期下滑70%。价格上，北京二手房价也经历了5月份、6月份、7月份连续3个月的环比下降，直到8月份才出现与上月持平的现象。市场低迷状态非常明显，活跃度明显不如往年。业内人士预计，今年楼市“金九银十”恐怕成色不足。

　　从银行的反应情况来看，也应验了政策的从紧和市场的变化。按照上市银行日前发布的中报数据，多家银行已经逐步放缓了房贷投放节奏。如中行上半年个人住房贷款同比下降7.7个百分点，农行同比增速回落21.2个百分点。而融360发布的报告则显示，7月全国首套房平均利率为4.99%，相当于基准利率的1.02倍，环比上升2.25%，同比去年7月的4.44%上升了0.55个百分点。二套房方面，在全国35个城市533家银行中，422家银行执行基准利率上浮10%，执行基准利率上浮15%的有10家，上浮20%的有67家，较上月增加31家，10家银行执行基准利率上浮30%，仅四家银行执行基准利率。银行在房贷投放方面“量缩价升”现象十分明显。

　　“金九银十”成色不足，可能只是一种现象，一种特定阶段的特殊现象。但是，现象的背后，可能是房地产市场出现微妙变化的表现。要知道，往年的“金九银十”，并不是市场本身出现了什么变化，或者说消费者在这个阶段突然萌发了购房的意愿，而是开发商加大了商品房的供应和促销力度，调动了购房者的购房热情。譬如将好房源推向市场，给购房者一定的优惠和奖励，与银行的等携手推出优惠政策等。也正是因为开发商在这一阶段的运作较多、促销手段较多，也就在客观上造成了“金九银十”的感觉。实际上，一些开发商在春节期间也会采取一些促销手段。只是寒冷的冬天让人很给产生“金”、“银”的感觉而已。

　　而从今年的情况来看，开发商显然缺少这方面的热情。一方面，由于近两年开发商拿地的热情不是很高，手中的优质房源不是很多。加上前期房价快速上涨，已经让部分开发商销空了手中的优质资源，造成房源短缺，没有能力提供更多的好房源；另一方面，在一系列政策的作用下，特别是房贷政策的持续收紧，购房者的购房能力受到了制约，很多原本考虑买房的居民，面对房贷利率的持续上调，首付比例的不断提升，放弃或暂停了购房的意愿，从而使购房者数量下降，也在一定程度上影响了市场的热度。正是两方面因素的影响，也就使得九月的“开门红”落空了，“金九银十”的含金量可能要打不小的折扣。

　　不仅如此，随着国家层面鼓励居民通过租房解决住房问题，并推动地方政府实现“租购同权”，让租房者也能享受购房者的福利待遇，也使得部分购房者开始重新思考、重新规划自己的买房计划。因为，对多数购房者来说，并没有足够的经济能力购房，只是担心房价继续上涨、租房等又在权利方面受到太多制约，才萌生了购房的意愿。如果房价处于稳定状态，而不再快速上涨，租房也能享受子女入学等方面的相同权利，很多居民、特别是年轻人可能会选择租房或暂时不买房。

　　有人说，租房要看丈母娘是否同意。实际上，丈母娘是否同意，关键要看丈母娘是真心希望子女生活得好还是生活得差。如果真心希望子女生活得好，且很多年轻人都转向租房了，丈母娘们也不会再逼着女婿购房了。他们也十分清楚，女婿强行购房的结果，就是女儿艰苦生活的开始。所以，丈母娘决不是是否购房的决定因素，而是租房是否真的能够在权利上与购房基本相同。

　　倒是居民消费贷款的的大幅增长，是需要引起重视的问题。数据显示，今年前7个月，居民新增消费性短期贷款1.06万亿元，累计同比多增7137亿元，而去年全年仅新增消费性短期贷款8305亿元。这部分消费贷款，有没有转道到房地产市场，成为住房消费贷款的。如果确有其事，就必须严厉禁止。不然，调控又将前功尽弃。更重要的，包括互联网金融平台的资金等，也可能转入到房地产市场。当然，虚拟货币的狂涨，也有可能成为居民消费贷款快速上涨的一个重要原因。也就是说，居民消费贷款也可能转道到虚拟货币领域。毕竟，上半年就有10万人次参与了比特币等虚拟货币的炒作。

　　从总体上讲，不管“金九银十”的成色高低，也不管会不会再出现“金九银十”现象，有一点必须注意，那就是决不能再让金融机构成为房价上涨的推手，不能成为炒房者手中的武器。房贷也好，消费贷款也罢，都必须控制好节奏，把握好投向，防止再出现大规模放贷和转道房地产市场的现象发生。因为，调控能够维持到目前这样的水平，相当不容易，反弹的力量实在太强，稍有不慎，就会出现快速反弹现象。到时，就真的会失信于民了。中国房地产市场不能崩盘，但也决不能再继续行走在快速上涨通道上，稳定，才是房地产市场的首要目标。

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