经济观察网 杨红旭/文 近日，有媒体报道：20余省市撤村圈地意在财政，失地农民被“上楼”。反映的现实情况是，我国房地产业的某些不良现象，正由城镇向农村蔓延；或者说是，在城市房地产市场调控措施越来越严厉、地方政府回旋空间缩小的情况下，农村用地越来越受关注和被捣腾。 

　　为什么会大范围出现这种现象？在很大程度上可以说，地方政府对城镇建设用地的饥渴症使然。众所周知，人多地少是国情，在国家确保18亿亩耕地底线的条件下，城镇建设用地越来越不够用，尤其是一线城市和部分房地产快速发展的城市，城市建设和房地产开发用地基本上是年年透支国家下发的用地指标。 

　　在城镇建设用地紧张的情况下，农村建设用地相对宽松，尤其是宅基地占地面积大，近些年随着外出务工人员的持续增多，农村住房的利用率偏低，于是宅基地换房成为部分省市着力试验的事情。因为，按国家“城乡建设用地增减挂钩”的政策，若农村整理复垦建设用地增加了耕地，城镇可对应增加相应面积建设用地。促使农民搬迁至集中兴建的楼房中，将留下的宅基地复耕就可增加城镇建设用地指标，用于房地产开发，自然可以大幅增加地方政府的财政收入。还有另外一种情况，在部分地区，腾空的宅基地被村镇集体组织地行商业开发，比如建设和出售小产权房，则集体组织能从中直接受益。 

　　这些打着城乡统筹、新农村建设、旧村改造、小城镇化等旗号的行为，似乎是地方政府响应国家政策号召的积极有为之举。近些年来，国家积极筹划和推进房地产市场的城乡一体化进程，打破城乡限界，实现同地同权同价，形成可以互相流动的建设用地市场，这不仅有助于房地产业的持续发展，也能让增加农民收益，改善农村生活条件。比如，2008年十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中提出：逐步建立城乡统一的建设用地市场。 

　　近几年，在改革农村建设用地使用权流转方面，很多省市正在尝试，这其中盘活宅基地、集约用地成为很重要的方面。但是，不管采用什么方式、什么力度进行改革，必须保障农民权益。城市中动拆迁问题矛盾重重，甚至隔段时间就会发生类似房东自焚之类的恶劣事件；在农村地区，不管是为了土地收益，还是为了政绩，村镇官员不能为了急于获得宅基地，而进行暴力拆迁，逼迫农村迁居集中居住点或新建楼房。否则，与城市中的暴力拆迁本质并无区别。 

　　同样是十七届三中全会文件中规定：“要完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益特权，要缩小征地范围，完善征地补偿机制。”地方政府可以引导农民宅基地换房、换社保，但一定要尊重他们的意愿。况且，今年5月国务院办公厅专门出台了《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》，要求进一步加强和改进征地管理，确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障，先安置后拆迁，政府需保障被拆迁农户选购合理居住水平房屋。 

　　近十年来我国房地产市场的快速发展、房价的高涨、地方政府收入的增多、购房人和开发商的受益，从某种程度上讲，是以牺牲被征地农民的正当权益为代价的。政府以不合理的低价，从农民手中征地，转而以不合理的高价，卖给开发商，再以房子的形式转售给购房者、投资投机者。在中央倡导包容性增长和更加重视财富公平分配的历史背景下，必须在尊重农民意愿和满足农民要求的前提下，才能推进宅基地换楼这项改革。 

　　作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长  

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