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谢逸枫:监管预售款能降低房价

http://www.sina.com.cn  2010年11月03日 10:01  重庆晚报

  今年3月23日泰安、8月26日深圳、9月30日成都、10月1日浙江、10月25日北京五个地方,已经完成了对商品房预售款监管的明确规定。预售金要监管,开发商必须专款专用,这就等于是加了一个保险,防止开发商拖延,避免延期交房了。现在大家都希望,监管预售金会勒紧开发商的钱袋子,最近限制开发商资金渠道的政策挺多的,真希望这些政策叠加在一起,能让房价降一降。

  预售款监管是否管用?真的能抓住房地产商的命脉吗?

  山东省济南市于早在2005年9月就出台了《济南市商品房预售款监管实施细则》,引入了担保机制等,但制度表现出来的作用并不明显。在近五年的时间里,济南的房价已经翻了一番。

  其实,房价的高低是多种因素的结合体,牵涉到很多具体的因素。例如,宏观调控、土地供应、当地消费水平等,预售款的监管起到的作用不大。房价主要是开发商与购房者的博弈,虽然有政府政策影响,但是大批开发商的进入,加上较大的刚性需求,房价的升降趋势并不明朗。

  监管商品房预售款对于资金充裕的开发商不会带来太大影响,因为这些企业本身有更多的融资渠道,而资金相对单薄的企业,则在扩张速度上将受到限制。这样会导致房地产企业无钱拿地,影响后续市场供给,甚至可能带来未来房价的报复性上涨。

  从另一个角度来看,预售款监管实质上已经对企业的内部管理进行干涉了,这不符合现代市场经济管理规则。从根本上来讲,房地产市场的问题在于市场制度不完善,但是房地产市场的调控不应该对企业的微观经营进行管理,而应采取调整市场制度和制度执行力度的措施。

  

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