在谈到新一轮房地产市场调控中的政府作用时，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹建议，利用法律规范住房租赁市场，如可规定“合同期间不得涨房租” “每次房租上涨幅度不得超过3%”“不得强行中止合同”及房租上限等条款，依法保护租房者的利益(10月23日《京华时报》)。

　　笔者发现，或许是媒体的断章取义，或许是专家本身的表述不清，专家这一对城市无房者利好的建议在网络上却并未获得多少支持和认可。相反，绝大多数网友都惊诧于建设部专家的这一建议，尤其对“每次涨幅不得超过3%”的内容感到不可思议。为什么呢？

　　深入分析一下，多数网友质疑的理由，恐怕在于这些建议带有过于强烈的政府干预色彩，行政强制的权力介入市场经济太深，严重违背了市场经济规律，妨碍了市场主体的自由意志表达，不仅难以达到目的，而且还会严重扭曲市场，看似保护无房人利益的措施最终可能沦为损害他们合法权益的手段。

　　市场经济有其自身运作的基本规律，在一定条件下政府可以用“有形的手”来调控市场，但也宜采用经济的手段，充分利用法律的利益导向性来引导市场主体，而不应当盲目武断地限制和剥夺市场主体一方或双方的应有权利，否则就会严重打击市场主体交易的积极性，扭曲市场供求关系，扼杀市场活力，让市场萎靡。即使在特殊情况下的行政管制措施，也只能是一时的权宜之计，而不能作为市场的长期规则。比如当前各地采取的住房“限购”政策，只能施行于一定时间，而不能作为长期政策进行坚持。

　　从现实看，专家建议赖以建立的思想基础，明显违背事物发展的逻辑性。中国目前的问题，不是房租上涨带动了房价上涨，也不是高房租吞蚀了市民的购房能力，而是急剧飙升的房价和普遍跃升的物价拉动了房租的上涨。同时，由于社会整体收入水平的上升缓慢，使广大市民无力提高房屋购买力。将市民买不起房的原因归结为房租上涨，既是不准确的，也是不公平的，颠倒了因果关系。在当今中国，谁都知道，调控好房价和通胀，房租自然会平衡。

　　即使就事论事地进行分析，专家建议的内容也缺乏合理性。一方面，“合同期间不得涨房租”、“不得强行中止合同”，这些内容在我国民法通则和合同法等基本法律中已有明确规范，其基本精神是由合同主体双方协商决定，法律充分尊重市场主体意见，在不能达成协议的情况下，可以诉诸法院进行裁断，完全可以保护承租方的合法权益，没有必要制定新的规范，消费法律制度资源。换句话说，就是这些方面的内容完全可以通过加强执法和监督来保证实现。

　　至于“房租每次上涨不得超过3%”和规定房租上限，则更无依据可言，简直是天方夜谭。在国家作出这样的法律规定前，至少要先正确回答以下几个问题：一是为什么不规定房价的上限而规定房租上限？市民买不起房就该存量房房主作出牺牲，而开发商就不必作出牺牲？政府调控不好房价，管不好通胀的情况下，凭什么其他商品都可以涨价而房租不能涨呢？我们不能否认，当房租价位及其上涨幅度无法弥补房主的银行利息和通胀指数时，出租方要么规避法律，催生大量短期租赁合同，要么退出租赁市场，加剧房屋租赁市场供求矛盾，最终结果都会让法律规定变成一纸空文，受损的最终都是承租人。

　　□法治观察

　　李克杰

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