摘要：国庆之前突然空降的“国五条”极大地震撼了国内的房地产市场，各地闻风而动，出台了不少地方办法。“限购令”就很有代表性。迄今，上海、北京、杭州等地均出台了限制购房套数办法，明令一个家庭只能新购买一套房。

　　■经济人之沈洪溥专栏

　　国庆之前突然空降的“国五条”极大地震撼了国内的房地产市场，各地闻风而动，出台了不少地方办法。“限购令”就很有代表性。迄今，上海、北京、杭州等地均出台了限制购房套数办法，明令一个家庭只能新购买一套房。

　　看上去，“限购”将打击买方人气，并可能造成量价齐跌的结果，但在事实上，“限购令”却没有起到立竿见影的作用。除了确实压制了部分潜在需求之外，也需要重视其短期刺激成交、抬高价格、无助供给等负面作用。

　　地方政府此次贯彻“国五条”以“限购”为先，起因在于此次中央政府调控文件中的严厉措辞。此前，自上而下的调控政策虽也赋予地方政府权限内的“限购”手段，但表述时往往采用“可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，这类语气温吞的说法，给了地方政府极大的操作空间。例如，地方政府完全可以将限购住宅套数规定成三套、五套，乃至可以认为本地实际情况并不适用于“限购”手段。但在国庆前的文件中，以上漏洞被一次堵死，内容升级为“要在一定时间内限定购房套数”，从“可”到“要”，同时删去了“临时性”提法，严厉程度不容置疑。正是基于此，才有了各地的“限购令”纷纷出炉。目前看，房地产泡沫最为严重的几个一线城市均已做出明确姿态，出台了本地版本的“限购”政策，在个别二线、三线地市，如北京周边的河北三河、固安等也有跟进者，总体上，“限购令”正不折不扣地逐步得到贯彻，这是毋庸置疑的。

　　但“限购”之后，打压楼市成交量和成交价格的效果却很难用满意来形容。

　　在上海，10月8日，上海新建商品房成交量超过1000套，与9月最高单日成交量持平，长假后第二天，10月9日的成交量虽有所滑落，但也超过了700套。而到了10月10日，上海商品房的成交量竟然已经轻松突破了800套。在北京，目前虽然成交趋降，但价格涨幅丝毫不差。以国庆期间开盘的北京五个住宅项目为例，平均成交价为22753元/平方米，与九月20131元/平方米的均价相比，上涨超过13%。

　　在还未实行“限购令”的地区，则已成风声鹤唳、需求暴增之势。以广州为例，从有传闻流布开始，广州市一手住宅网签量开始节节冲上新高，10月7日365套、10月8日775套、10月9日1153套、10月10日1483套……    

　　事实证明，“限购令”的负面作用实在不可低估。一眼看去，就至少有直接造成需求恐慌、间接帮助楼价冲高等问题。而且，在现实操作中，对于限制外地购房的实际效果而言，一旦出现夫妻双方均不是本地户籍人口，又不在本地办理结婚登记，同时也没有在信贷征信系统中显示已婚记录和配偶身份信息的情况，作为“限购令”的执行单位——— 房地产交易登记主管部门将很难查询到真实的购房情况。即使采用向各地民政部门发出查询函，查询申请购房者的婚姻登记和户籍情况的办法，也多是劳神费力，效果极差。何况，部分炒房客还有可能会以父母和岳父母的名义买房，而那些大规模炒楼的购房者，甚至还可能以公司法人名义买房。一言以蔽之，道高一尺，魔高一丈。    

　　我们不禁要问，一个本来用心良好的政策为什么落得如此下场呢？

　　必须看到，“限购令”的尴尬处境，和近几年来房地产市场调控政策的遭遇颇多类似之处，其问题逻辑一以贯之。说白了，就是行政力指望靠单纯打压需求，来省时省力地控制价格涨幅，充分满足短期内机会主义的政策目标，就必然要遭到市场的反制。

　　国内一线城市的房地产市场价格从2005年年底起涨，到2008年年末稍息，2009年年中开始再次疯狂至今，有关部门之所以错过了一个又一个上好的时间窗口，原因只有一个，就是从没想过真要提供给市场足够的供给。我们很难想象，一边是挤牙膏一样供地、蜗牛速度建廉租房、人为给保障房设计“多轨制”，一边就能够通过限制购房套数管住价格。

　　总而言之，解决不了供求问题，就根本谈不上解决中国房地产市场乱象。庞大的自住、投资和投机需求只要无处可去，即使将来搞出夫妻双方、父母两代三个家庭限制购买一套房，也是于事无补的。(作者系经济学博士)

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。