巴曙松

　　中国经济新闻网讯：近期重庆市房地产的“量价回暖”一定程度上反映了其市场逐步趋于正常化，本轮地产调控对重庆的影响远远低于一线城市。重庆模式中以公租房为主体的保障房建设方案具有全国适用性，而且也逐步成为中央建设保障房的主流模式。

　　在北京保障性安居工程座谈会上，李克强副总理已明确指出公共租赁房对应中等偏下收入住房困难的“夹心层”，通过梯度消费逐步实现住有所居；廉租房和棚户区改造对应低收入家庭和困难职工基本住房。总体上，这与重庆的保障房建设与分配方案基本相同，预计未来公共租赁房和廉租房将逐步取代经济适用房和双限房，并成为保障房的供应主体。而且中央关于保障房的供应与分配格局日益清楚界定，这方面，重庆已为全国提供可供参照的样本。

　　重庆模式的基本思路是：30%—40%的中等偏下收入群体，由政府提供的公共租赁住房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障；60%—70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决，将房价与“双职工”家庭收入比稳定在6—7倍左右；并通过房产税的引入对高端商品房和投机性炒房采取相应的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系，逐步实现住房保障的全覆盖。

　　在建设资金来源方面，三年建造公租房3000万平方米，按2000多元／平方米算，将投入700亿元左右。重庆模式也有借鉴意义：第一，目前地产集团、城投公司已储备土地30多万亩，可调剂3万亩出来，按每亩六七十万元算，相当于200多亿元直接划拨注入。第二，把每年商品房土地出让金的5%和今后将开征的特别房产税拿出来，注入100亿元左右，并通过银行贷款、信托等方式融资，可形成400多亿元的资金。第三，公租房本质作为地方政府的资产，其租金收益可平衡融资利息。融资400亿元一年利息大约20亿元，3000万平方米公租房约60万套，按每套每年租金6000元计算，每年大约有36亿元租金的现金流，不但可对冲掉银行利息，还可将剩余部分用作维护等费用。第四，国家以重庆公租房为典型，在方向性引导上给予支持。今年上半年，国家拿出20多亿元公租房补贴，其中40%补给重庆。

　　公租房主要针对四类人群，即人均住房面积低于13平方米的低收入原住民、大中专毕业生或外地来渝工作的技能型人才、进城农民工以及历年获市级以上荣誉称号的人群。与此同时，购房退税则针对中等收入家庭，让中等收入家庭6—7年收入可买一套普通商品房。但在目前的调控环境下，推出该政策多被市场解读为对房地产的刺激，但事实上，目前重庆的房地产市场运行较为平稳，需求也正在回暖，并无必要专门出台所谓的刺激政策，在更多的程度上，我们应该把它理解为重庆模式配套改革的一个环节。

　　在调控房价方面，重庆一是将房地产投资控制在全社会固定资产投资的30%左右，二是将楼面地价严格控制在商品房价格的1／3左右，三是征收特别房产税，以此增加投机成本，对冲掉炒房暴利，征收对象为三类高端房征收特别房产税：一是别墅；二是价格三倍于普通商品房均价及其以上的；三是投机性购房。

　　从新国十条抑制不合理需求、完善土地出让、调整住房结构、加强市场监督四个方面对比，重庆已基本全部落实中央的调控政策。而且在全国层面，其他省市尚未落实的政策，重庆也逐步落实。具体而言，新国十条要求“财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”，重庆不仅已制定购房退税细节，而且也拟试点出台特别房产税；“探索土地出让新方式”方面，重庆进行农村户籍制度、地票交易制度改革正逐步推进，而且明显走在其他城市前列；“住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场”方面，重庆已率先挂牌成立全国首个公租房管理局，加强对公租房的建管工作。

　　尽管重庆模式具有全国适用性，但重庆购房退税政策的一个明显缺陷在于一刀切40%的个人所得税抵扣率没有考虑不同收入层次的不同效应。而且重庆模式全国推广的主要约束是土地供给。房地产新政以来，重庆仍然是重点城市中土地累计供应最多的城市：2010年1—8月份，重庆土地累计供应900万平方米左右，同比增长189%，北京同比仅为1%，深圳同比负增长—48%。重庆已开发和潜在可开发的土地远远超出一线核心城市，因此土地供应相对充足，而且重庆正在推进的农村户籍和地票交易制度改革也可以提高土地利用效率，增加城市用地。

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