徐立凡

　　楼市调控加码不仅涵盖了政府对房价的关注，还有保护经济环境的考量。在经济复苏极其脆弱的情况下，这意味着楼市调控的严肃性和长期性将成为常态，即使房价偶有反复，也终会在政策的严厉注视下乍暖还寒。

　　“楼市风向标”之一的上海，7日出台楼市调控细则，在一定时期内限定一户只能在上海新购一套房，同时将积极做好房产税改革试点的各项准备工作，并按不同住房销售价格确定土地增值税预征率。 

　　地方版调控办法的纷纷出台，既是“国五条”的新注解，也是楼市调控实现了中央意志与地方政府行政的统一，并进入到新的操作界面的证明。然而，是否可以就此预期：房价将从脱轨状态回归正途？大量存在于土地规划、开发、建设和销售各个环节的违法违规事件会得到遏制？在短暂低头后，房价是否会迎来报复性反弹？ 

　　就公众经验而言，这些问题仍悬而未解。 

　　自4月17日“国十条”出台，半年以来，尽管政策基调极为严厉，但实际效果有限，这令一些潜在购房者按捺不住，导致楼市“金九月”如约而至。一旦房价反攻态势形成，楼市调控将面临夭折风险，这种情况倒逼出了七部委的新“国五条”。“国五条”在政策落实、信贷、税收、供给、市场秩序5个方面提出了新要求，而且把房产税改革作为明示于社会的政策储备，以应对楼市里存在的各种博弈。 

　　从短期看，“国五条”起到了立竿见影的效果。国庆期间，北上广等一线重点城市住房市场成交量大幅萎缩，房价由上涨预期迅速转为下降预期，充分体现了政府干预的威力。但同时还须看到，除了对地方政府调控楼市职责的强化外，“国五条”的实施环境与“国十条”并无大的不同，地方政府对土地财政依然会恋恋不舍，流动性的宽裕环境仍在维持，在这种情况下，仅靠更为严厉的信贷措施和更高的购房门槛令房价步入下降通道，几率不大，即使成功，其周期也不会持久。 

　　从根本上说，仅靠政府干预扼制房价效果有限。如果地方政府以土地换钱的融资模式不能加以管理，楼市监管效率不能提高，房价在适当条件下反弹的可能性就始终存在。驱散楼市的投机氛围，应该在三个方面下大力气。 

　　其一，坚持现行的在销售环节对开发商和投机资本加以限制，同时在规划开发环节对地方权力加以限制。很大程度上，正是规划开发环节的失范，为楼市的各种不当寻租提供了空间。要解决这一问题，尽快取得房产税试点经验并加以普及是必要前提。只有房产税改革成功，地方政府才有可能从土地依赖症中摆脱出来。而房产税改革的要害在于既不能伤及自住型需求的基本权利，又堵住投机者的利润空间。 

　　其二，强化商品房与保障性住房的双重管理。目前楼市调控政策对于商品房的限制度要高于保障房，这是应有之义。但必须预判到，保障房真正起到对冲刚性需求抑制房价的作用，需要避免重蹈经适房式的覆辙。在保障房成为土地资源的主要占据者后，借保障房寻租必然成为一些人的考量。因此，在建设的同时强化管理已是当务之急。 

　　其三，既要对高房价进行限制，又要对热钱进行限制。人民币汇率浮动频率加快后，境外热钱再度流入境内，而楼市是热钱传统的青睐目标。 

　　如果热钱在国内楼市顺利获利并逃离，不仅会破坏楼市秩序，还会对下一波热钱造成鼓励效应。 

　　实际上，“国五条”中已经包含对于高房价和热钱推动通胀的双重担忧。控制高房价关乎民生福祉，控制热钱关乎宏观经济运行环境。从这个意义上说，楼市调控加码不仅涵盖了政府对房价的关注，还有保护经济环境的考量。在经济复苏极其脆弱的情况下，这意味着楼市调控的严肃性和长期性将成为常态，即使房价偶有反复，也终会在政策的严厉注视下乍暖还寒。

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