走向低迷

　　尽管有大陆方面倾力支持，香港经济对房地产的依赖依然难以为继

　　《环球企业家》专栏 谢国忠 专栏

　　1997年地产泡沫破裂以来，香港经济一直处于停滞状态。10年间，名义人均GDP(不扣除通胀因素)也只增长了10%，而同期港币对人民币的汇率却下降了五分之一。考虑到香港人的实际生活成本是用人民币衡量的，所以说香港经济“停滞”已经算是委婉的说法了。

　　如果没有中央政府支持的话，香港的经济形势本来还要更糟。比如说，因为香港坚持零关税政策，大陆游客在香港的奢侈品消费一直都是香港经济的亮点。香港股市是另一个经济增长点。对中央政府来讲，香港股市就是一个容许外资介入的股票市场。假如上海股市对合格境外机构投资者(QFII)投资限额提升到5000亿美元的话，上海完全可以取代香港的角色。

　　香港经济的问题就在于对房地产行业的过度热衷。1997年金融危机之后，人们本来以为香港会像日本一样彻底戒除房地产依赖症。但事实恰恰相反，现在看来，最近流行的“香港人梦想”是这样子：一个傻乎乎的中国大陆来客敲开了他家的门，愿意出几千万港币购买他的住宅，然后这个香港人从此过上了幸福快乐的生活。这种梦想加上过低的利率，把香港的房价一路推高，现在只比1997年最高点低十分之一。

　　那些拿着大把现金购买香港房产的大陆人，听来确实耸人听闻，但这个城市房产泡沫的真正成因还是老掉牙的信贷问题。过去三年间，香港的信贷规模增长速度都是经济增长率的三倍。事实上，香港的私人信贷存量已经超过了1997年的水平。还从来没有一个经济体像香港一样，在一次大规模经济泡沫破裂之后，很快又有这么大规模的信贷扩张。

　　香港的金融机构，在助长泡沫发展方面的做法非常不负责任。基于香港银行同业拆息(Hibor)的房产抵押贷款产品很受欢迎，利率还不到1%。只要利率提高到3%，很多贷款人就会陷入困境。这种产品比美国的次级贷款能好到哪儿去呢？香港政府又怎么能对这样的金融产品坐视不管？假如泡沫破裂，香港政府将别无选择，只能通过限制供应来维持高房价，借此确保金融系统稳定。香港在每一个经济周期之后，城市规模实际上变得越来越小。

　　另一方面，大陆的城市都在追求规模上的最大化。广州和深圳都会成长为2000万人以上的城市，北京和上海可能还要再大上一倍。很难想象，只有700万人的香港，在中国大陆的巨型城市中间，还能保持举足轻重的地位。

　　香港上世纪九十年代的地产泡沫，部分来自于人们对于未来的信心。那时候名义GDP的增幅和工资的增长幅度都达到了两位数，而房产价格增长更快。那一时期的房产涨价还多少有一点依据，人们可以说，房价的增幅包含了人们对未来收入增长的预期。相比之下，现在的泡沫是彻底虚假。未来十年以内，香港人的工资水平都不会大幅增长。香港面临的最重要挑战来自于北方其他城市的竞争压力。尽管过去10年香港经济停滞而上海快速发展，香港人的工资水平还是中国大陆最大城市的2.5倍。以前我也提到过，香港的竞争对手已经不再是上海，而是邻近的广州和深圳。

　　香港最大的竞争劣势就是高房价。香港居民拥有住房的价值，可能要达到GDP的4倍。而这些住房只属于半数居民所有，其他人居住的是公有房屋或者保障性住房。世界上没有其他任何一个城市像香港这样，整个经济围绕着房地产行业运转。

　　香港经济要保持健康，就必须在房地产经济政策方面掌握好“量”与“价”的平衡。首先，应该废止疯狂的抵押贷款产品，以免在危机到来的时候政府被套牢。应该要求各商业银行对高风险的抵押贷款提供更多的风险保障。

　　其次，香港政府应该考虑引入房产税，取代以土地出售作为主要财政来源的做法。税率应该是从2%起，最高达到5%，这样可以降低政府推高地价的意愿。考虑到香港政府需要越来越多的资金来支持老龄化社会所需的各项社会福利支出，房产税开征恐怕是无法避免的。

　　第三，政府应该规划一个新的、更大的商业中心，脱离维多利亚港周边那片狭小区域。大屿山就是一个可能的选择。在香港—澳门—珠海大桥的建设中，香港政府也投入了巨额的资金。没有一个相应的经济扩张计划，这些投资将很难产生效益。

　　香港人把房产转手倒卖给大陆投资客的梦想，可能最终都只是梦想。人口的老化，经济的不冷不热，加上对中央政府的依赖，正在让香港慢慢衰败，走向被冷落的边缘。现在该是警醒的时候了。

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