在内地被誉为囤地“老手”，在香港却并未囤地

　　舒时

　　在内地一直以囤地“闻名”的港资开发商，又再次出现在国土部的土地闲置名单中。但是，在这些开发商的“老巢”——香港，它们却完全没有囤地的行为。

　　从《第一财经日报》披露的情况来看，全国闲置土地高达1457宗，而这些土地的持有者有华润置地这样的大国企，也有来自香港的新世界、和黄、信和集团等老牌地产商。在香港，地产商囤地现象非常少见，为什么这些港商到了中国内地就变得不学好，难道真的是“南橘北枳”？

　　需要指出的是，香港地产商绝非“南橘”善辈，在香港媒体中的名声也不好，还被冠以“土地霸权”之恶名，但在内地，其名声一直尚可，直至早先李泽楷因囤地倒卖事件被内地媒体曝光，才让人们认识到，原来商人就是商人，本质趋同。在这次最新的“浪潮”中，华远集团董事长任志强旧账重提，在新浪博客中辛辣地评价：李泽楷囤地未受处罚是一桩笑话。

　　其实从商业机构的本性来说，追逐利益是商人的不二选择，这一点马克思已经很深刻地作了描述。我们倒是需要关注，为什么会出现“南橘北枳”的现象。

　　笔者认为，这还在于制度土壤。别看香港特区政府一直称自己是“小政府，大市场”，由于制度与执行的有效性，它的“小”足以撬动大市场。

　　香港与内地在土地出让方面最不一样的有三点，第一是招标信息远较内地透明，而且用合约限定了项目完工日期；第二是拍卖过程公平、公开；第三是土地出让金付款时间短，政府不提供融资。

　　在香港的勾地制度下，香港地政总署在收到特区政府发展局规划地政科的土地储备表后，会公布《供申请售卖土地一览表》，俗称“勾地表”。勾地表里列明可供申请售卖土地的地段编号、地点、用途、土地面积及预计最早可供售卖日期等。

　　想买土地的开发商须先向地政总署提出申请“勾地”，从特区政府公开列示的可供勾地表中选地，并报上底价。地政署收到申请及底价后，如果认为其报价与市场价基本符合，会让地块“勾出”，并在规定期限内招标拍卖。

　　参与拍卖的可不只是最初的勾地开发商，所有开发商只要缴纳相当于底价5%款项的按金便可以参与；但特区政府会额外要求最初的申请人竞价时至少要高于其申请时的底价，否则没收其按金，以此确保它们全力以赴参加竞投。为了防止开发商联合压价，若公开拍卖达不到政府预定心理底价（这个价格不公开），地政总署有权取消土地拍卖。

　　这种制度安排基本上令政府与开发商之间形成了有效的博弈，由于开发商均可参与竞争，而且整个拍卖过程完全对媒体开放，因此信息较为透明——这可以令市场对所拍卖的土地的未来用途及成本价格有个较为合理的判断。相比之下，目前内地各省市的政府土地拍卖与改建等项目，公众的知情权甚少，甚至有开发商同行都抱怨，不知道具体的拍卖细节。

　　在付款方面，香港要求成功拍得土地的开发商或个人需要在拍卖结束后28日内缴清全部地款，之后才能在律师协助下签订地契合同。有香港官方人士对内地的地方政府允许开发商分期付款的做法颇为惊讶。在香港，这些政府官员用“海鲜价”来形容土地价格。他们表示，如果成功投标者现金流不够，须自行解决融资方法，例如可以向银行借或发债，但政府绝不会提供分期付款方式，必须一次性交割。

　　这种交易方式“逼”得地产商无法囤地，否则它的成本是与日俱增的。它们必须尽快让项目动工并出售，以保证按时偿还银行贷款。另外，对于开发商来说，囤地转卖的收入远远比不上建好楼后出售来得高，因此它们也没有必要进行囤地活动。

　　如果开发商的钱真的多得不用银行贷款，而且它就是懒到想捂地不开发怎么办？也不行。根据香港资深的地产研究专家刘嘉辉的说法，香港特区政府在与开发商签订的卖地合约中就会标明，这块土地的用途以及完工时间等等，如果开发商不照合同办事，政府就完全有权进行处罚，甚至收回。

　　当然，有人可能会想，香港地产商无法“捂地”不开发，但一些开发商仍可以修好楼后不卖楼。现实中香港的确有这样的事情发生。不过特区政府也有办法让开发商付出代价。按规定，一旦进入销售程序，每个单位即使空置，都需要向特区政府缴纳差饷（即物业税），这就大大提升了开发商的“闲置”成本。

　　从这些制度与措施中我们不难发现，港商在本土不囤地，是因为其制度已经限制了它们“无法作为”。

　　反观内地，各地政府土地拍卖信息不够透明，允许开发商分期支付土地价款，加上对于一些项目的执行并不进行严格监督，令整个土地市场的制度环境朝着有利于囤地的方向发展。那些精明的港商不可能认识不到这一点，如果囤地几年就可以实现大幅盈利，谁又愿意去辛苦建房？

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。