邹啸鸣

　　学者匡贤明近日发表文章《商品房空置是个伪命题》，文章认为：任何商品，消费者有权选择购买并使用，也有权选择购买并闲置。他认为：“真命题无非是(有人想通过空置率)征收物业税、加大有房者持房成本”。

　　结果在下面的跟帖中，骂他的占多数。这可能出乎他的预料。应该说，他的论述方式基本是市场经济的论述方式，而且呼吁改善土地制度，是为老百姓说话。但可惜很多读者没看懂其中的逻辑，反而认为他是为“富人说话”。

　　其实早几年就有“著名学者”关注过空置率，判断方式就是楼房的灯光数量，并由此得出过著名的猜想：“北京的房价将下降三分之一，上海的房价将下降一半”。但这种猜想却成了笑话。早几年还有人将房价的上升怪罪于“外资炒房”，但严格控制外国人买房的措施也未控制住房价继续上升势头。

　　近年来，房价在上涨，空置房在上升，这似乎是矛盾的。只有理解了我们房地产市场的“中国特色”，才会理解它的“合理性”。

　　人们现在想买房，是因为已经将房产视为财富的象征。人们现在敢买房，是因为相信政府会保障他们房屋产权的稳定性。人们现在敢用房屋当做投机对象，是因为投机行为得到了“上涨”的奖励。

　　回顾每次房价调控政策，都有一个雷打不动的内容——打击小产权房。但事实上，小产权房的出现，正是市场为了适应房价上涨的信号，做出的增加供给的反应。这种增加供给的自发行为被遏制，就导致两个结果：一是逼涨房价；二是让投机者的财富升值。那些辱骂匡贤明的人，谁敢去质疑“打压”小产权房政策的合理性？

　　如果土地是民间自由交易，那么买了地就得赶紧开工，以减少未来的不确定性。但我们看到，有不少开发商买块土地让其闲置，因为他们知道未来是确定的——没有谁能参与土地供应的竞争，特别有个“耕地红线”做后台，这就相当于逼着炒地的人赚钱。

　　每个城市都可以看到大量空置房，或由买家持有，或由开发商持有。而同时大量新房还在开工建设中。新房敢于开工，是因为房价上涨诱导。晚买不如早买，也是因为房价上涨诱导。只要耕地红线不动摇，农村宅基地不能自由交易，那么房价上涨就有充足的后劲。而房价已远超居民所能承担的水平，风险不言而喻。

　　对空置率敏感的，首先是购买了多套房的人。其次应该是商业银行，因为开发贷款和购房贷款占商业银行资产的比重越来越大了。如果它的资产质量发生问题，将严重影响商业银行的利润，甚至引发金融危机。而最担忧的应该是地方政府，因为房价下降的压力将严重影响地方买地收入的预期。因此，空置率到底是多少，应该是这三个主体关注的重点。

　　但真正掌握空置率数据的，是地方政府；而有动力隐瞒该数据的，也会是地方政府。大家就这样将问题向后推，幢幢高楼将逐渐变成幢幢空楼，幢幢危楼。

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