吴睿鸫

　　长沙市天心区南湖片区，长沙市中心繁荣之地，房价也在屡屡攀高。而2009年8月，长沙市政府突然下达征收一项名为“南湖片区开发分摊费”的城市基础设施费用，要求南湖片区已购地的房地产企业，必须按照每亩近200万元的标准，补缴开发分摊费。如不缴纳者，不仅不给予办理正常的开发手续，甚至可以由市政府按原地价收回其土地使用权。此项收费，涉及南湖片区剩余用地中的1801亩净用地，涉及金额高达数十亿元。(《21世纪经济报道》6月29日)

　　最近，当我国今年财政收入有望达到八万亿，将成为全球第二大财政收入经济体的消息出笼后，公众和舆论强烈呼吁国家应让利于民，实施减税计划，加大民生投入力度。

　　可是，政府似乎听不进民众的强烈建议，长沙市政府一项更加大胆的收费项目——— 开发分摊费，正式面世，仅此一项，政府就有10亿元钱进了腰包。实际上，倘若开发分摊费，师出有名，倒也可以，但长沙市政府依据的是政府工作会议纪要文件，而这根本不具备法律效力，从这个层面上讲，开发分摊费，不仅法律效力不够，而且也不具有合法性。

　　基于房地产领域的费税租混乱现状，笔者觉得，国家很有必要开展一次“大扫除”。先说费，用“多如牛毛”来形容，一点也不为过。各地政府在房地产开发过程中所征收的费用，除了土地出让金和双重配套费外，还要收取蓝图审查费、防雷检验费、防震检测费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划设计费、管线综合竣工图设计费和电力委托费等多达50余项，涉及25个部门，这些成本约占到房价的15%至20%。

　　除费重如泰山外，在我国房地产三级市场上，无论是从税收种类，还是税收负担，世界上几乎找不到其他任何一个国度敢与中国比高下。譬如说，税率为3%的契税；税率为5%的营业税；从30%到60%税率为四级累进税率的土地增值税；税率为营业税7%的城市维护建设税；税率为0.5‰的印花税；另外，还有房屋销售所得税、二手房转让税以及正在酝酿中的新税种……经过权威人士统计，这些税负成本约占到房价的15%。费与税两者加起来，意味着占整个房价的30%一35%。

　　再说“沉重如山”的租。土地出让金实际上就是政府让土地使用者一次预缴了70年租金。由于地租是个无本万利的买卖，且大都不纳入财政预算盘子，如此以来，地方政府都对此乐“收”不疲，每年都有上万亿元的进账，成为他们自由支配的“金库”。

　　现在关键的问题是，国家职能部门和地方政府要勇于排除各种利益集团的干扰，拿出十足的胆量和勇气，对现有的房地产税费来一次彻底“大扫除”。具体点讲，正税，是在税制改良中既要照顾到房地产市场健康发展，搭建一个规范化房地产税收体系，又要把不具备税收性质或者有重复征税的税种，该停征的停征，该合并的合并征收；明租，要与土地出让金收取方式的改革同步进行，从一次性收取的批租制改为分年收取(或者称年租制)，使其作为地租的性质更加明确；清费，是清理整顿各种收费，只收必要费用，杜绝乱摊派、乱收费、以费代税。

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