□晨报特约评论员 苏振华

　　“新国十条”出台已一个月了，有关的报道表明，房产成交量在大幅萎缩，但房价并无松动，一些城市房价在继续上涨。这种现象说明，不少开发商和消费者对调控政策并不十分在意，或者说，他们不相信调控会取得实效。

　　理解中国房地产政策的逻辑，必须先明确制定这些政策所必须面对的一系列前提。在我看来，这包括三重最重要的前提。第一，土地制度在相当长的时期内根本不可能有任何变化，我国目前号称采取的是世界上最严厉的土地政策，农业用地转化为非农用地实行严厉的指标控制，土地不允许自由买卖；第二，在目前的分税制体制下，地方政府在财力上捉襟见肘，必须依靠土地财政来维持运转。对地方政府来说，土地乃是生财之道，不可能低价或零地价转用于建造经济适用房或廉租房，而是要用于拍卖建造商品房，以获取高额土地出让收入，补充财力。由于财政体制短期内不会改变，故而在这一点上中央和地方之间已然形成默契；第三，住房是民生必需品，让民众获得住房，是任何负责任的政府必须承担的责任。

　　这三重约束条件决定了目前房地产市场的制度格局：土地必定是由政府垄断的，经适房和廉租房大量供应的住房保障体系很难真正建立起来，大多数民众获得住房基本上只有购买商品房这一途径。在这三重约束之下，对政府来说，既要保障民生住房需求，又要维持卖地财政，那么只能寄希望由市场化供应的商品房来承担民生住房职能。故而中央政府最愿意看到的是，大家都不要炒房，户均只拥有一套住房，不要把房产当成一个投资品，已经买好房的家庭就不要再买了，大家以市场化的方式来同吃一碗大锅饭，最终让商品房回到消费品和民生产品的属性上来。被解读为对炒房行动实施精确打击的“新国十条”就是这么出来的。

　　在这一制度格局之下，其实可以看到，中央和地方的政策目的是有冲突的。政府必须为民众获得住房负责，如果民众买不起房，地方政府尚有推卸责任的余地，但中央政府就推无可推了，中央政府打击炒房的决心应该还是很坚决的。但地方政府更偏好于房价上涨，因为只有房价涨了，土地才能卖出高价钱，这就是为什么一些地方政府会对中央的调控政策采取消极对抗的态度。中国很多事情就是这样，风口浪尖上，大家都低调一些，过了风头，该怎么样还怎么样。前一阵子中央的决心很大，于是也就有一些地方政府陆陆续续出台了配套的调控政策，不过还有很多高房价的“重灾区”如杭州就至今没有消息。如果说很多开发商和炒房者根本不相信房价会跌，应该就是出自这一逻辑。

　　长期来看，中央和地方的博弈，地方会成赢家。因为对地方来说，土地财政几乎是第一目标，而中央的目标是多重的，地方消极应对的决心远大于中央调控的决心。地方政府深知，由于时局多变，政策总是多变的，拖上一阵子就过去了。那么对中央来说，要把调控进行到底，并真正取得实效，就必须采取比相机制定的政策更坚决的措施。比政策更具刚性的是法律，现在看来，出台物业税，把对炒房的调控上升为国家意志和法律目标几乎是唯一选择，物业税加上严控炒房的政策，大致可以对存量炒家和增量炒家形成有效限制。最后我想声明的是，本文并不是主张征税，只是在既定的事实之下分析房地产政策演变可能的逻辑，这一逻辑，荒唐与否，诸位见仁见智。

　　(作者为浙江大学公共管理学院副教授)

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