马红漫

　　恒大地产推出的降价促销更像是一场“秀”。数日前，恒大首开房产开发商降价之先河，高调宣布旗下楼盘全部8.5折销售。近日，该公司又宣布该促销将在本月16日全部取消。而与之一同迅速“变脸”的，还有华远地产的任志强，从“房价肯定会跌，不跌不行”到“开发商坚持一年没问题”，话锋转向之快让闻者哗然。

　　开发商的游移不定之举，在让购房者一头雾水的同时，也充分表明房地产调控的复杂性远超想象。以此观之，虽然本轮调控组合拳的力度堪称“史上最牛”，但其最终绩效如何，目前仍不可盲目乐观。

　　在业内率先降价需要勇气，恒大地产正是依仗其近期赶超万科的销售实力，率先向同行间最为敏感的价格“动刀”。然而，恒大在推出打折促销活动的过程中一直都没体现出诚意。在宣布取消该优惠之前，它就以“8.5折销售并非降价15%”的文字游戏迷惑市场，甚至其旗下个别楼盘出现了“先涨价后打折，打折之后比原来价格还高”的现象。

　　当然，在商言商的开发商，其实是在敏锐观察着市场的任何风吹草动，与其说恒大“蜻蜓点水”般的促销有失诚信，不如说这是它对市场判断的“纠偏”。在恒大高举降价大旗之后，不但业界没有立刻跟风，反而致使其股价呈下挫之势；而且，降价促销进一步强化了购房者“买涨不买跌”的判断，并未吸引买者纷至沓来。可以说，作为“第一个吃螃蟹的人”，恒大此次试水价格战，并未实现抢占市场先机的愿望，闪电般收回促销成为了必然选择。

　　其实，恒大敢于我行我素地停止促销优惠而不顾忌市场舆论，关键还在于其充裕的现金流支撑。对此，任志强的判断并非空穴来风。公开数据显示，一季度末，万科持有现金179.2亿元；保利的现金余额则为138.7亿元。可见，在“现金为王”的时代，虽然开发商高负债经营的局面未变，但是前期银行大量借贷以及旺销时期售楼回款带来的充沛现金，让开发商具备了与政策博弈的时间与空间。

　　以此观之，如今楼市调控的难度更胜于上一轮政策发力的2008年。当年一季报显示，万科、保利地产等行业龙头的经营性现金流首次为负，资金流接近枯竭。彼时，为了驱散金融危机阴霾，楼市调控政策渐次松绑，由此开发商们有了“苦挨”8个月重获新生的经历，当年万科以“拐点论”为由头率先降价正是为了解决“燃眉之急”。因此，当有“史上较高水平”的现金流作支持，开发商们有恃无恐，打压房价飙升的政策更需“道高一丈”。

　　此番楼市调控可谓切中投机者的“七寸”，后续物业税等提高买房者保有成本的税种也在热议之中。考虑到此番楼市调控的性质，调控当呈现出全方位特征。从开发商对现金流的倚仗程度看，打击房价飙升除了着眼于投机行为，开发商所享受的高杠杆经营制度福利也应有所改观。

　　开发商预售制本是我国商品房制度推出伊始的过渡性政策，该制度演绎至今已经成为开发商们以小博大、攫取暴利的制度工具，以及将房地产泡沫蔓延至金融体系的桥梁。房价回归理性所跨越的巨大价差，往往会让银行金融机构面临坏账风险，进而成为历次调控政策投鼠忌器之所在。因此，笔者认为改革开发商盈利模式将会带来釜底抽薪之效，相关政策推进势在必行。

　　在此需要提及的是，楼市调控并非单方面的打压，“有保有压”才能提升政策绩效。纵览房价历史走势，投机行为往往扮演着助涨杀跌的角色，而结婚、落户等刚性需求的等待极限往往在半年左右，观望的末期刚性需求的大批入市，会成为房价由跌转涨的决定性力量。所以，对刚性需求的“保障”也应成为调控政策的应有之义。如今房价之高，已让普通白领“望房兴叹”，这表明主管部门应全力扩大政府保障性住房的覆盖面，除了中低收入家庭外，对于所谓的“夹心层”，即中等收入家庭也应尽快纳入保障性住房体系当中。

　　恒大“促销秀”是开发商对市场的一次“试错”之举，楼市反复则凸显了调控任务之艰巨。对此，决策层应做好充分的准备，切不可因为暂时的楼市低迷而掉以轻心。

　　(作者系第一财经频道主持人，经济学博士)

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