正方反方

　　“房产税”可能开征的消息再次成为业内外关注的焦点。4月19日，个人住宅消费税近期将试点开征、重庆试征方案获决策层批复的消息不胫而走。

　　近日，国务院常务会议也措辞严厉要求“坚决遏制房价过快上涨”，并提出加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。

　　房产税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。目前，我国房产税的征收范围限于城镇的经营性房屋。

　　网友普遍认为，对房产保有环节征税能从根本上抑制囤房炒楼。个人买几十套上百套住房囤在那里炒的现象将大大减少，已经持有大量物业的人将因不堪承受税赋而不得不抛盘，房市必然出现回归理性的调整。

　　但有学者指出，房产税的征收面临着诸多困难，甚至不符合我国现阶段国情。

　　对居民用房开征房产税是否符合时宜？开征房产税是否能起到抑制房价的作用？房产税同舆论一直聚焦的物业税有什么区别？

　　■正方

　　开征房产税有积极意义

　　过去，政府在调控房地产市场的时候，很少想到用财税的政策。如今，大概到了房地产价格上涨必须采取更有力手段的时候。利用财税政策在结构上进行平衡和调整，成为调控房价的一个手段。采取这种政策的另外一个好处是有利于地方政府土地财政的改革。可以预见，炒作房价行为在未来将受到进一步遏制

　　周义远

　　最近房地产价格的上涨形势确实颇受各界尤其是中央的关注，因为这个形势对于社会发展跟经济发展可能已经造成一些困扰，最近，政策方向已经越来越明确。

　　过去，政府在调控房地产市场的时候，很少想到用财税的政策。如今，大概到了房地产价格上涨必须采取更有力手段的时候。一方面，投机性或者投资性买房导致房地产价格上涨，另一方面，大多数中低收入者又买不起房子。

　　在这种情况下，利用财税政策在结构上进行平衡和调整，就变成一个可以思考的手段。

　　采取财税政策的另外一个好处是有利于地方政府土地财政的改革。目前，地方政府往往基于本身的财政考虑，通过出售土地或者是发展房地产来丰富、充足财源。这是有原因的，即个别地方政府可能在财政收入上比较拮据。如果能够允许地方课征类似房地产税或者物业税，地方政府的财政收入就会增加，对于出售土地的热情也会降低。

　　可以预见，炒作房价行为在未来将受到进一步遏制。如今，重庆市拟对达到普通住宅均价三倍的豪宅征“特别房产消费税”是一种有益的政策尝试，虽然投机的被动降温究竟能使得房价下降多少颇难预计。

　　上海的住房保有税应该是类似于物业税的，是更加积极的政策。但是，其是否好推行，推行是否会遇到主客观条件的限制，还有待观察。

　　需要注意的是，房地产问题在本质上同宏观的货币流通性分不开，相对宽松的信贷政策会鼓励房价的上涨。在考虑抑制房价、推行房地产税制改革时，这一方面也需要考量。

　　在我看来，只要未来能真正做到“政府的归政府，市场的归市场”，我国其实并不需要推倒重来的“二次房改”。

　　在今后，低收入阶层可享受政府的保障房，有能力的富人尽可购买单价上十万元的豪宅，这本身也是在对社会的贡献。

　　政府将财税收入补贴穷人，是政府的职责所在。我国房价高的根源在于土地的有限性、土地超级垄断以及土地出让的“招拍挂”制度，此为共识，然亦属积重难返。

　　在后危机时代的不稳定期，现行体制无法承受“伤筋动骨”式的整改，即便未来改革也不是一朝一夕的事情，难度极大。

　　我建议，现实政策的另一个选择是在遏制投机的基础上，不断加大中低价保障住房供应，同时持续提升国内劳动者收入水平，以谋求平稳过渡为目标，自然消化国内房地产泡沫，最终实现中国房地产市场的软着陆。

　　现实的情况也正是朝着这个方向迈进。

　　2009年底五部委将土地出让金首付比例提高至50%；今年1月10日的“国十一条”内容直指高房价，实行地方首长问责制，“招拍挂”也正在探索“土地出让综合评标方法”。目前首次购房者的按揭贷款利率优惠减少；二套房首付不低于50%，三套房银行可决定不予贷款。公共租赁房、经济适用房、限价房等保障性住房都在加大投入，今年中央投资安排的保障性住房建设资金632亿元。

　　我国房地产业已经形成根深蒂固的产业利益链，加之城市化进程还在加速、人多地少的固有矛盾仍将延续，决定了我国房地产市场还有可持续的发展空间。我认为，短期看由于货币政策可能出现反向变动，加之政府打压房地产投机行为，上涨过快的房价可能会在未来两年出现一定幅度的回归。

　　不过，一旦未来“政策退出”之事尘埃落定，在两三年后的低谷时期，我国房地产市场可能还会伴随城市化进程而“东山再起”。假如届时保障性住房制度得以成功推广，房地产价格将会受到明显的制衡作用。

　　(作者系税务工作人员)

　　■反方

　　征收房产税非长久之计

　　由于增加税收并不能长期有效增加房源供给，也就不会从根本上抑制房价，无论未来对房地产如何征税，税收对房价的长远影响都是极为有限的，一旦操作不当还可能起到推动房价的反作用，增加购房者的负担。因此，征收房产税只可解燃眉之急，绝非控制高房价的长久之计

　　贾卧龙

　　前阵子，房价陷入越调越涨的恶性循环，已出台的调控政策均未奏效成了有目共睹的事实，人们热切地盼望着政府能出台真正具有杀伤力的调控措施来稳定局面，而增加房地产税费作为遏制房地产炒作的一柄利器，更是被寄予厚望。

　　重庆宣布拟征特别房产消费税，上海也酝酿着开征住房保有税，官方文件中频频提到“房产税”这个新名词，而对之前热议的物业税却只字不提，同是针对房地产行业征收的税费，二者究竟有着怎样的区别？这其中的玄机又是什么？

　　事实上，最初的物业税概念已胎死腹中，此税费非彼税费。

　　物业税，主要是针对土地、房屋等不动产征税，承租人或所有人每年都要按照不动产市场价值和税率缴纳一定税款。住房保有税则是对房产保有环节征税，不包括土地等，调节作用主要取决于税率和纳税环节。

　　从基本性质上来说，物业税和房地产保有税都可以划入不动产税，在属性上基本相同，都是针对不动产保有阶段向持有者征税，属于持有环节税种。但是，物业税的涵盖面更宽，征税对象包括土地等几乎所有的不动产。房地产保有税的征税对象不包括土地，针对房产的保有征税，以房屋为征税对象。住房保有税属于房产税。

　　一直以来，物业税之所以受到高度的关注主要因为它是针对土地、房屋等不动产在保有环节征收的税款，运作合理的话会成为遏制投资购房比例以及打击靠房产升值而获取暴利的炒房客最简单而又最直接有效的方式，被普遍认为是抑制高房价的“杀手锏”。

　　但是，由于我国房地产市场特殊的现行机制决定了物业税开征并非简单的税费改革，而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等方方面面，真正实施起来面临着诸多困难，因此一直未能实现。

　　从税法原理上讲，如果要实施物业税，现行的房产税、城市房地产税、土地增值税及土地出让金等税费将被合并，即转化为房产保有阶段统一收取的物业税，简单地说就是把本来一次交70年的土地出让金分成70年来收。

　　这同当前财政部强调的在现有税收机制基础上完善房产税制度完全不是一回事。在4月6日财政部公布的2010年工作重点中，“改革完善税收制度，适时出台资源税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，公平税收负担，完善消费税制度，完善房产税制度；积极支持收入分配等改革……”被视为释放出的房产税政策信号。

　　说得更通俗些，就目前的情形来讲，政府已经暗示当初的物业税胎死腹中，现如今拟征收的是与房地产相关的税收，是更加符合中国国情的房产税，是某种程度上“中国化”的物业税，我们一定要明确“此税费非彼税费”。重庆提出的房产特别消费税本质上是消费税而非真正的房产税，上海提出的住房保有税倒可以被视为“中国化”的物业税。

　　但在我看来，征收房产税可解燃眉之急，但绝非长久之计。

　　与物业税不同的是，房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。

　　目前，我国可以采取的征收房产税的形式大致分为两种，一是对未进行交易的房产征税，这对房价和市场交易并没有任何影响；另一种是对交易中的房产征税，这就是我们常说的通过增加交易成本进而抑制投资投机性房产交易。

　　其实，无论称“物业税”，还是“房产税”或者“房地产税”“不动产税”这些都不重要，最重要的是政府动用税收杠杆的初衷是通过对大户型、非自住高档住宅保有环节增加税负来控制楼市投资行为，进而达到抑制高房价的最终目的。

　　然而，由于增加税收并不能长期有效地增加房源供给，也就不会从根本上抑制房价，归根结底，无论未来对房地产如何征税，税收对房价的长远影响都是极为有限的，一旦操作不当还可能起到推动房价的反作用，增加购房者的负担。

　　因此，征收房产税只可解燃眉之急，绝非控制高房价的长久之计，调整土地制度，改进市场机制依然是解决房地产问题最根本的手段。

　　(作者系中华房商合作联合会秘书长)

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