吴庆

　　价调控势头凌厉。近日，住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地强化房地产市场监管。

　　4月14日，温家宝总理在国务院常务会议上指出，近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。会议确定的政策措施既抑制需求又增加供给，可谓既“扬汤”又“抽薪”。

　　一方面，作为抑制住房需求的措施，国务院规定：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。另一方面，作为增加供给的措施，国务院增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。次日，国土资源部在新闻发布会上宣布，今年全国准备供应的住房用地总量为18万公顷，同比增长130%。

　　其实，政府一直关注住房价格。温总理早在去年年底就说，“只要政府有决心解决这个问题，不是头痛医头、脚痛医脚，而是经过深入调查研究，统筹考虑各方面的情况，制定长远的规划和政策，使我国的房地产有一个稳定发展的局面，是可以做到的。” 今年1月初，国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发后，房地产价格也一度出现了积极变化。但“两会”以后，部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，令国务院采取新的措施。

　　抑制房价过快上涨的政策措施从控制房地产金融做起，无疑是正确的选择。个人按揭贷款的发放成本和违约率都比较低，给商业银行带来持续而稳定的利润，因此各家银行趋之若鹜，竞争性地降低了首付比例和贷款利率。同时，商业银行的资金支持也放大了居民的住房需求，在房价上涨过程中起到了推波助澜的作用。在房价存在较大下跌空间的情况下，发放低首付比例个人按揭贷款的商业银行实际上承担着较大的违约风险。加大个人按揭贷款的首付比例可以在房价处于较高水平的时候有效控制商业银行承担的违约风险。

　　不过，在商业银行的房地产贷款中，还有比个人按揭贷款规模更加庞大的另外一类贷款：房地产开发企业的贷款。在房地产开发企业今年一季度的16250亿元资金来源当中，开发商贷款3674亿元，高于个人按揭贷款2193亿元。在充足的流动性支持下，“不差钱”的国有房地产开发商勇于高价拿地，导致“地王”一再刷新纪录，一些“地王”地块的期房楼面价格已经高过周边现房价格。拍得这些地块的开发商承担了巨大的市场价格风险。如果房价上涨幅度不足以覆盖这些开发商高价拿地的成本，那么开发商的损失有可能牵连到给他们发放贷款的银行。银监会已经提出要收紧对土地开发贷款、房地产开发商贷款的审慎性监管。但是到目前为止，还没有看到具体措施出台。

　　收紧住房按揭贷款、抑制购房需求毕竟是房价过高时期维护银行业健康的短期政策。从长期来说，中国需要城市化，而城市化进程必然伴随城市住房的稳定增长。高房价阻碍着城市化，抑制住房需求的政策同样抑制城市化。因此，与收紧住房按揭贷款的政策相比，增加住房用地供给更加符合中国经济的长期目标，也更加具有可持续性，能够在中长期抑制房价上涨。提高商业银行住房按揭贷款门槛的政策犹如“扬汤止沸”，能够立竿见影地抑制住房需求；而增加住房用地规模的政策犹如“釜底抽薪”，能够持续地发挥效果。

　　尽管上周出台的这两条政策短期“扬汤”、唱起“抽薪”，在抑制房价进一步上涨方面是很好的搭配，但是是否能够实现政策目标还存在一些不确定性。

　　首先，国土资源部制订的2010年度住房供地计划是否能够如期完成，还要看各地方政府住宅用地的征用和供应进度。如果土地出让价格大幅下跌而土地征用费用高企，地方政府的土地开发热情必然降温。

　　其次，即使年度住房供地计划如期完成，但是如果新增加的住房用地大量变成房地产企业的土地储备，也不能真正增加住房市场上的有效供给。据某机构对上市房地产企业报表的分析，某些上市房地产开发企业的土地储备可供这些企业开发几十年。地方政府应该严格执法，无偿收回所有闲置两年以上的土地，不允许开发商靠炒地盈利。

　　最后，需要解决政策与体制的冲突。增加土地供给必然降低地方政府未来的土地出让收入，这会导致地方利益与抑制房价的政策目标相冲突。如何做到“不是头痛医头、脚痛医脚”，还需要很大的决心和智慧。

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