吴睿鸫

　　■ 头条评论

　　近期，有媒体报道上海、北京、广州、重庆四个城市将试点征收住房保有环节房产税。对此，有关税法专家表示，目前我国的税收立法权统一收归中央，地方并无权力单独开征房产税，但是，中央的确有可能统一部署，在几个房价较高的城市向个人住宅试点房产税(据昨日《新京报》报道)。

　　近年来一直热议的物业税，是一个全新的税种，其通过程序异常繁琐；所以极有可能用房产税先行替代物业税，以便更快出台，进而抑制居高不下的房价，使房地产市场步入良性发展轨道。

　　应当说，房地产税并非一个新税种，早在1951年开始征收城市房地产税，1986年开征房产税，2009年财政部将这两个税种合并为房产税，征税对象为经营性房产。而将现行房产税的征税对象扩大到家庭个人房产，一直都是完善房产税的方向，而且在今年政府工作报告中，也明确提到这一点。

　　正在动议的房产税，不仅符合我国现有国情，也符合国际通用做法。美国土地面积比我们多很多，因征收房地产税，美国中产阶级有两套房子的非常少。世界上黑房率最高的是澳大利亚，澳大利亚不征收房地产税，全世界人都到那里买房子。

　　现在的问题是，虽然房产税出台是形势所迫，但是要实现房产税的顺利出笼，有一个前提条件必须做好，那就是正税、明租、清费。在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱，有30%-40%是缴了各种税费。先说“多如牛毛”的税。有税率为3%的契税；税率为5%的营业税；从30%到60%税率为四级累进税率的土地增值税；税率为营业税7%的城市维护建设税；税率为3%的教育费附加税；税率为0.5%。的印花税；另外，还有房屋销售所得税和二手房转让税等等。

　　再说负担沉重的租。土地出让金实际上就是政府让土地使用者一次预缴了70年租金。由于地租是个无本万利的买卖，且大都不纳入财政预算盘子，如此一来，地方政府都对此乐“收”不疲，每年都有上万亿元的进账，成为他们自由支配的“金库”。

　　还有“五花八门”的费。各地政府在房地产开发过程中所征收的费用，有蓝图审查费、防雷检验费、防震检测费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划设计费、人防费、文物勘探费、施工合同鉴证费、预算审核费、管线综合竣工图设计费、电力委托费等等多达50余项，涉及25个部门。

　　显然，在没有彻底厘清房产税与现有税租费两者的前提下，就贸然征收房产税，那么此前在流通环节的税租费怎么办，这些问题如果处理不妥，不仅会使该税种变成一种火药味十足的惩罚税，管理者也会被质疑“只敛财、不做事”。

　　因此，要想使房产税顺利开征，先要做好房地产领域的税租费整合工作。具体点说，正税，是在税制改良中既要照顾到房地产市场健康发展，搭建一个规范化房地产税收体系，又要把不具备税收性质或者有重复征税的税种，该停征的停征，该合并的合并征收；明租，要与土地出让金收取方式的改革同步进行，从一次性收取的批租制改为分年收取(或者称年租制)，使其作为地租的性质更加明确；清费，是清理整顿各种收费，只收必要费用，杜绝乱摊派、乱收费、以费代税。

　　□吴睿鸫(河北 税务工作者)

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