胡艺

　　我国目前还没有健全社会信用体系，如何界定自住性购房，还存在一定困难。有关方面如果真打算开征物业税，在开征之前，应该先理清多种住房消费关系。综合考虑豪华住宅与普通住宅的区别，个人自住房与个人多处房产，家庭实际人口与家庭人均住房面积等多方面的因素。合理考虑部分免税情形，既要避免有人钻空子，规避、转嫁物业税，更要精确制导，防止增加普通百姓税收负担。

　　国内部分城市近期将被中央批准为物业税试点，其中上海、重庆两地可能性最大。此前已多次传出物业税的相关消息，之后均被证实是政策“试应手”。但迹象表明———这一次“狼”真的要来了。(4月11日《经济观察报》)

　　重庆拟征特别房产消费税，上海将开征住房保有税。尽管提法不同，但是从本质上讲，实际上就是我们常说的物业税。事实上，开征物业税并非新话题。近年来，国务院每年转发的文件均提到物业税。去年4月发布的《房地产蓝皮书》就建议，开征房地资产持有税，减少流转环节税费，促进房地产持续健康发展。去年5月，中国政府网公布的发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》再次纳入“开征物业税”。尽管财政部、住建部对此不予证实，但据知情人士透露，部分城市已形成对房产征税的具体方案，目前正等待最终批复，有消息说，针对房产征税的试点地区可能定在京、沪、深、渝四个城市。看来，物业税“这匹狼”真的要来了。开征只是早晚的事情。

　　开征物业税，既可以通过税收杠杆，遏制富人、投机者炒房，促进房价回归，又可以募集保障房资金，劫富济贫，一举多得，多好啊。再说，国外也有征收房产持有税的先例。人家能收，我们为什么不收呢？但是笔者认为，物业税到底是否该收，如何收，值得探讨。开征物业税时机是否成熟，必须广泛征求各方意见，寻求周密的制度安排，相关政策方案不能藏着掖着，不能仓促上阵。

　　事实上，国外开征物业税与我们的住房消费背景不一样。据介绍，“在国外，征收物业税是在较少有新开楼盘的情况下，保证房地产税收的一种政策。”也就是说，国外征收物业税的目的与调控楼市没有直接关联。当下楼市持续上涨，地王数据频频刷新，房地产项目密集开工，物业方面的税收来源根本不是问题。

　　何况，当下百姓的住房消费负担并不轻。就连部级高官都坦言自己买不起房，在高房价语境下，开征物业税，除了给国家增加税收，遏制投机炒房以外，客观上也会增加普通百姓的住房税费负担。再说，炒房者做的是投机买卖，一旦有利可图，他们可能将房产转手，他们实际持有住房的时间不长，不仅收不了他们多少税，这些税收成本最后还是会转嫁到普通消费者头上。

　　从法律层面看，我国住宅土地出让的使用期限是70年，住房并非公民完全意义上的不动产。物业税与当前收取的土地出让金属于重复收税。如果征收物业税，就要改革土地出让金制度。正如有房产律师所言，“如果按照国外的方法去征收物业税，就会出现通过降低土地出让金的方式降低开发商房产开发成本，增加业主对房产的持有成本的结果。”如此“一加一减”只会给开发商增加获利途径，给消费者增加物业税负担，并不能为国家增收。开征物业税于是乎成了剜购房人的肉补开发商的疮，用物业税的钱建保障房、遏制投机炒房的目标将很难实现。

　　因此，物业税到底该不该收，如何收，需要平衡多方利益，需要一个周到的制度安排。尽管《房地产蓝皮书》建议，国家认定的标准以下的自住房减免持有税，以鼓励自住性购房需求。重庆市拟针对豪宅征收特别房产消费税，也提供了相对公平的征税思路。但是我国目前还没有健全社会信用体系，如何界定自住性购房，还存在一定困难。有关方面如果真打算开征物业税，在开征之前，应该先理清多种住房消费关系。综合考虑豪华住宅与普通住宅的区别，个人自住房与个人多处房产，家庭实际人口与家庭人均住房面积等多方面的因素。合理考虑部分免税情形，既要避免有人钻空子，规避、转嫁物业税，更要精确制导，防止增加普通百姓税收负担。

　　而且，在当前的高房价语境下，有关部门急于要做的不是讨论开征物业税，而是思考如何引导降低地价与房地产税费，降低房产开发成本，遏制开发商暴利，促进房价理性回归。开征物业税的时间表应该靠后。

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