本报评论员 周东飞

　　鄂尔多斯费时5年、耗资50亿、为100万人居住而打造的豪华新城康巴什，面积达32平方公里，目前入住人口仅有不到3万。“人头还没有车头多”的康巴什，因此被称作“鬼城”。媒体关注康巴什，显然并不是想就一座暴富的城市如何花钱置喙，“鬼城”的价值在于它作为一个符号，揭示了中国房地产积累泡沫的严重程度。

　　就在几天前，一份“房地产崩盘时间表”开始在网上流传。它回顾了日本1985年至1991年房地产市场走势，发现与中国2005年至2008年房地产市场走势颇为相似，最后预言中国房地产会在2011年崩盘。中国房地产的泡沫是否已经积累到即将破裂的地步，各路专家进行了分析解读。否定派专家强调中国与日本有着种种不同，比如，日本房地产崩盘并连带导致经济长达10年难以走出低迷，主要原因是人口老龄化阶段到来，城市化已经完成。言下之义是中国不存在这样的问题，因此能够自动消化房产泡沫而避免陷入覆辙。

　　事实如何？也有另外一派学者提出了针锋相对的看法，他们并不否认“人口红利期”和城市化进程会对房地产产生大量需求，而是指出前者对中国的劳动人口结构和城市化水平存在误判，因而中国可以避免日本教训的说法并不具有说服力。中国与日本的一个重要差别是，中国存在城乡二元结构和户籍壁垒。如果说城市劳动人口的红利期可以按照国际惯例从15岁算到64岁，那么农民工在城市贡献劳力的期限显然要短将近10年。同样的道理，中国目前的城市化率是按照户籍来计算的，如果按照实际情况，现有数据显然被大大低估了。如此看来，年轻人总要结婚、农民总要进城之类，无法成为中国房地产可以避免日本命运的理由。

　　判断房地产是否存在泡沫，不是先去寻找辩护的理由，而是要看实实在在的指标与数据。关于房价是否增长过快，是否超出了民众的承受能力，相信不用多费口舌去讨论。当国家统计局公布2009年房价上涨1.5%的数据之后，质疑声四起在所难免。国家统计局官员承认，“当前的数据采集方式、计算方法和公布方式，都需要改进”。根据国土资源部下属的中国土地勘测规划院最新发布的数据，2009年中国房价上涨了25.9%。这是上涨速度的数据，从房价收入比来看，有专家认为北京等大城市的房价收入比在30倍以上甚至更高，远远超出了联合国公布的6倍标准。

　　判断泡沫的指标，一是要看房价与购买力是否严重背离，二是要看房地产市场的供求状况。考察市场供求状况，不是去看售房现场的火爆程度，而是要看空置率等指标。连夜排队抢购房子的场面可以导演出来，卖不出去的房子和为投机而买的房子无人居住却很难掩饰。两会期间，住建部长姜伟新说，有些城市的住房确实空置率较高。根据国际通行惯例，商品房空置率在5%~10%之间为合理区，空置率在10%~20%之间为空置危险区，空置率在20%以上则意味着商品房严重积压。按照房产市场评论人士牛刀的说法，北京、上海、深圳的一些楼盘，空置率曾一度高达50%。

　　事实上，要判断中国房地产有无泡沫并不困难，中央的一次次调控决不是无的放矢。一些地方政府总是倾向于把自己排除在泡沫嫌疑之外，比方拿本地的房价跟北京等大城市相比以证明“不够高”，却只字不提本地民众的收入状况能不能跟大城市相比。康巴什变“鬼城”的例子只能算一记微弱的警钟，装作听不见也不见得有立即上身的报应，但从长远来看，一个发展中的国家承担不起日本那样的十年停滞。

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