王宇 钟李

　　大龙公司2亿元保证金被没收，表面上看，这只是因为拍地交不起全款而保证金遭没收，实质上表达了政府将严格执行国家相关房地产政策的立场和态度，土地出让将坚决按合同约定来执行，开发商切勿心存侥幸心理，认为自己情况特殊、背景过硬，政府会给予优待

　　2010年1月22日，北京市国土资源局贯彻落实国土资源部《关于挂牌督办处置房地产开发闲置土地的通知》相关要求，发布了关于加强闲置土地清理处置问题的公告，对大龙房地产开发有限公司等8家欠缴地价款、未按期签订出让合同的单位，暂停其在北京市土地交易市场参与新的土地出让交易活动的资格。

　　2月1日，北京市国土资源局发布公告，取消北京市大龙房地产开发有限公司顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地国有建设用地使用权出让竞得资格。公告称，由于大龙公司逾期未签订该宗地的《国有建设用地使用权出让合同》及《土地开发建设补偿协议》，依据拍卖文件的有关规定取消大龙公司的竞得资格，同时决定大龙公司已经交纳的2亿元竞买保证金不予退还。

　　去年11月20日，该宗规划建设面积271565.4平方米的地块，以14.1亿元起拍。经历190轮竞价，大龙力压保利、龙湖、远洋等知名房企，以50.5亿元竞得上述住宅用地使用权，折合楼面地价近每平方米3万元，总价与单价都创下当时北京商品住宅项目最高。按照网上曝光的大龙地产2009年的净利润计算，需要将近15年才能支付50.5亿元的土地出让金，显然其实力与所拍“地王”根本不相符。

　　鉴于土地供应有限、地价长期看涨的心理，土地储备规模被开发商视为实力和后续发展能力的象征。在我国实行土地的“招拍挂”制度后，土地资源的希缺性，催生房地产开发商之间产生硝烟弥漫的博弈，也导致了地王现象的产生。业内人士披露说，其实很多开发商并不可能一次性拿出这么大笔的资金，他们往往是采取“分期付款”的方式，先通过竞标拿到建设用地使用权证书，然后边开发边支付土地出让金，开发商要承担的风险极小。在这样的环境下，不顾自身实力争拍地王的现象，也就不足为奇了。

　　国土资源部2007年9月28日发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》明确规定，开发商将不能再“边付款边拿地”，也不能“先拿地后付款”。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二十三条明确指出：“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部国有建设用地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按合同约定缴清全部出让金的，不得发放建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。”但由于相关配套制度及惩罚措施的缺失，以及巨额短期利益的诱惑，仍然有企业在自身资金不足的情况下铤而走险，争拍地王。

　　政府本次没收保证金并收回土地，是严格地履行土地出让的法定程序的行为，而大龙公司在拍下“地王”时就应预期到由此可能导致的一切风险及后果。其实政府收回土地早就有先例，但像这次这样没收上亿元的保证金恐怕是史无前例的。大龙公司2亿元保证金被没收，表面上看，这只是因为拍地交不起全款而保证金遭没收，实质上表达了政府将严格执行国家相关房地产政策的立场和态度，土地出让将坚决按合同约定来执行，开发商切勿心存侥幸心理，认为自己情况特殊、背景过硬，政府会给予优待。大龙地产的实际控制人是北京市顺义区国资委，当时大龙敢于在没有支付能力的情况下拍下地王，与其自恃背景特殊不无关系。这次政府没收保证金并收回土地，对于开发商盲目争地将起到一定的警示和抑制作用。

　　及时制裁没有足够资金实力却盲目抢地的企业是遏制地价过高的手段之一，也表明政府遏制过高房地价的政策开始从源头上落实，但这样还远远不够。我国土地在供应、开发和监管上还存在很多严重问题，如土地闲置问题，也是导致房地产市场泡沫化，房地价居高不下的重要原因之一。

　　土地闲置两年无偿收回、闲置满一年不满两年按土地价款的20%交纳土地闲置费、对闲置土地征缴增值地价，这三项制裁措施按理已经很严重，但对那些能靠拿地后在资本市场融资的开发商来说，这点成本显然算不上什么。高价拿地，闲置不用，表面上看起来是赔钱的买卖，但对很多开发商来说，账外的收益远远超过账面上的损失。尤其是对那些准备上市或者已经上市的开发商，高价囤地更是扩大市值和影响力最简单最直接的方式，资产高估、市值膨胀，拿地盖房最后变成了一场资本游戏。开发商拿地后不开发，造成房屋供给紧张的表象，房价上涨，股价跟着涨，不用开发地产赚的钱更多。何况对于很多闲置的土地，政府的清收及制裁措施不及时也不到位。因此，必须严格执行并完善关于土地闲置的法律法规，同时不断完善相应配套制度，增强可操作性，落实具体的制裁措施，以确保开发商不敢也不愿闲置土地。

　　另外，在土地供应、开发和监管的整个流程中，政府部门应当进一步完善信息公开制度，了解市场需求，并及时公开土地出让信息、出让结果及受让者的信息，接受媒体及社会的监督。还应规范“招拍挂”的程序，明确相关准入条件，出让部门应要求竞买者事先提供资金情况证明，避免其高价拍得土地却没有能力实际支付土地出让金。土地出让后，应建立主动监控制度，催促开发商开发土地的进度，避免土地闲置情况的发生。对于已闲置的土地，应成立专门工作部门及时有效地实现清理回收及再次出让。

　　总之，政府要对房地产市场实现有效的宏观调控，任重而道远，因为涉及各方面的利益，不可能一蹴而就，但本次顺义“地王”的破灭至少是一个新的转机。

　　(作者系北京市大成律师事务所律师)

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