只要半个平米的价格，新马泰日韩都玩了一圈；一两个平米的价格，欧美列国也回来了；下一步只好策划去埃及南非这些更为神奇的所在。几年下来，全世界你都玩遍，可能还没花完一个厨房的价钱……

　　地产大佬任志强说，“历史上每一次调控的最终结果都是房价的上涨，已给社会强烈的信号，房价将在此轮调控中再次上涨”。如今，只有真正具有杀伤力的“物业税恐慌”高悬在中国房市的牛头上。如果这一刀不落下，也许任志强的判断将再度被印证

　　中国农业银行北京昌平支行

　　■ 王强

　　两年一调控 多成“纸老虎”

　　2009年国内房价的快速上涨，着实让国内众多研究者大跌眼镜，在实体经济尚未走出困境之时，股市房市等领域成了资金避风港；回首过去，如果说中国成为全球金融风暴的惟一受益者，那么房地产就成了2009年中国经济的最大受益者。

　　不过，这种局面近期正在发生着变化。2009年底召开的国务院常务会议提出要“稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，随后，调控组合拳——营业税优惠终止、出让金首付提高、打击囤地行为、抑制投资投机性购房等措施相继出台。随着央票发行利率的上调，央行准备金率也在时隔一年多后于2010年1月12日首次上调。

　　岁末年初，中央再次启动了房地产宏观调控的“阿凡达”计划，一时弄得山雨欲来风满楼。其实，太阳底下没什么新鲜事，从国办发(2010)4号文件看，都是过去5年被重复无数次的陈词滥调，效果往往难尽人意。

　　自1998年房改后形成真正的房地产市场以来，房地产市场便几乎每隔两年就受到有形之手的格外关照。房改后，各类土地开发建设如火如荼，全国各地兴起了开发区建设热潮。2003年新一届政府组建后，当年7月下发了《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》，并随后制定了相关配套政策，据有关部门统计，7月到12月底，全国共撤销各类开发区2426个，整合294个，基本上刹住了“圈地”之风，期间，国土资源部部长田凤山被免去职务；同时，为加强土地管理，对省以下国土资源管理部门实施垂直管理。可以看出，新政元年的调控决心是有的，力度也是大的。

　　2005年两会后相继出台了两个“国八条”，从土地供应、供应结构、消费引导、检查管理等多个方面切入，条条直指过高房价，但最终并没有抑制房价的快速上涨。2006年5月份相继制定出台了“国六条”和“国十八条”，条条框框与之前的政策大同小异，但房价上涨照样我行我素。

　　2007年，热钱流入风起云涌，二套房买卖渐成气候，有关部门都出台相关政策对此遏制，但最终没能遏制住。2008年国际金融危机此起彼伏，经济形势急转直下，出台了131号文件，要求加大保障住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产企业积极应对市场变化、强化地方人民政府稳定房地产市场的职责和加强房地产市场监测，有力地支持了房地产快速发展。

　　2009年的政策最具戏剧性，年初制定七折利率和自住二套房优惠政策等，二季度后地王频现，国土部开展专项治理，特别是严厉强调“小产权”房屋是违法建筑，进入四季度后，政策基调又发生变化，12月9日取消营业税优惠，14日强调要遏制部分城市房价过快上涨，可以说，2009年2月至12月，房地产调控政策来了一次乾坤大挪移。

　　针对房价愈调愈涨的现实，淫浸市场多年的大佬任志强在博客中指出，“历史上每一次调控的最终结果都是房价的上涨，已给社会强烈的信号，房价将在此轮调控中再次上涨”；有网友戏言“房地产调控不过是纸老虎”；更有网友引述教育部前副部长张保庆的话说“中央政策有时都出不了中南海”，此次“遏制”也不排除最终沦为纸上谈兵的可能。

　　政策难出“海” 各地显神通

　　2009年12月14日国务院召开常务会议并随后下发了有关调控意见，要求“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度”，并提出“当前要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上”，要求“稳定市场预期，遏制部分城市过快上涨的势头”。

　　显然，中央的思路是增加供给，提高税收，转移战场，稳定价格。中央的决策部署到了地方是怎么落实的呢？

　　12月26日结束的北京十届七次全会指出，“当前首都经济社会发展已经进入了全面建设现代化国际大都市的新阶段”，今后，要“瞄准国际城市的高端形态，从建设世界城市的高度”来加快发展，对于住房问题，只提出“要大力推进保障性住房建设”，别无他言，与前述对比，显得不痛不痒。由此推论，北京是世界的，任何以当地居民收入论事的说法都是徒劳的。

　　相比北京而言，2010年1月10日闭幕的上海九届十次全会的决议更具隐晦性——“要抓好就业、住房、社会保障等民生工作”，不知“蜗居追求者”和投资客们能从这句话中发现什么玄机。倒是俞正声在会后讲话中提出的观点令人耳目一新，他指出，“发展不能以扩大社会矛盾为代价，不能以牺牲环境和浪费资源为代价，必须以共同富裕为目标，必须以逐步缩小城乡差别、地区差别、贫富差别为目标，必须以提高人民群众的福祉和幸福感为目标”，这番话，意味深长，令人感觉又回到了1997年前的美好时代。俞正声还告诫官员们，要“设身处地地为困难群众着想，设身处地地为工人、农民着想，设身处地地为年轻人着想”，一句话里用了三个“设身处地”，可能是这个冬天里惟一的一丝暖意。

　　广东省十届六次全会则提出“切实保障而改善民生”，至于“房”事一字未提，更别说“遏制部分城市房价过快上涨的势头”了，汪洋在会后讲话则强调自主创新，至于中央“遏制”之意与自主创新之间有何关联，只能请听众慢慢琢磨。

　　中央要求遏制房价的“部分城市”到底剑指何方，笔者不得而知，不过上述地方政府落实中央精神的对策显然是各显神通了。

　　体制掣肘乃症结所在

　　为什么中央三番五申严令遏制房价过快上涨，地方政府依然我行我素？可以说，房价上涨固然有城市化加速推进、房地产市场规则不完善、消费者羊群行为、投机者肆意哄抬等因素有关，但其背后可能有更深层次的体制原因。

　　首先是土地制度二元结构。我国虽号称“地大物博”，但真正适合居住的面积只约占1/3，而有限的土地又被划分为城镇用地与农村集体用地。2004年后，城市土地开始实行招拍挂的出让制度，随着近年城市化运动加速推进，各大城市市区可开发面积越来越少，在地方用地规划的前提下，每年有效土地供给严重不足。而另一方面，城市郊区或城乡结合部的大量集体用地由于没交土地出让金，所以那里的房子只能是所谓小产权，而小产权房屋是政府多次宣布的违规建筑。这就造成了城市土地开发的二元结构性难题。

　　其实，鉴于大城市郊区农业生产的外移，只要将集体用地的1/3用作城镇土地规划，就会对城市畸高房价形成毁灭性打击。破解土地难题，需要二次土改，但显然不能指望在短期内变为现实。成都城乡统筹综合改革试验，面临重重难题，短期内更难以全面推广。

　　大城市市区可供应土地捉襟见肘时，合并城区与郊区以增加城镇土地存量变成了不二之选，如上海之浦东整合南汇、天津之滨海新区整合塘沽汉沽大港，包括年底盛传的北京之海淀合并昌平等都是这种思路的最佳注脚。

　　其次是财政体制权责脱节。1994年实行的分税制，化解了中央财政捉襟见肘之急，提升了中央的掌控力，却也造成地方财政收入在总量占比中逐年下滑，特别是省以下财政体制五花八门。财力逐年上收，但地方政府五脏俱全，对应上面数十个部门条线，承担守土一方、稳定发展的重任，财力与事权的不对称，使地方政府存在极大的与民争利、投资获益的内在动力。这样的体制下，经营城市、土地出让成了地方政府的经营准则，房价高低成为部分城市争当所谓“一线城市”的标尺，房地产行业因拉动数十个行业发展且对财政税收贡献度高，被“妖魔化”为支柱产业，经济发展越来越陷入“地产化”的深渊。其实，不论是日本10年萧条、1998年东南亚金融危机，还是2008年全球金融海啸、迪拜神话破灭，都是地产危机惹的祸。

　　最后是政绩考核指标异化。地方官员考核方式过度注重经济数量增长，甚至异化为见面就问GDP增长率的问题，是地方政府对房价宏观调控阳奉阴违的重要原因。考核竞争演化为官员之间的竞争，官员之间的竞争演化为中国独特的县际市际省际竞争制度，这种制度促进了经济快速发展，也导致了地区经济恶性竞争，部门主义与地方主义有所抬头，将土地价值在官员任期内折现为财政收入，导致地方机会主义泛滥，结果可能就是国家机会主义。在部分城市，房价高低甚至与官员“身价”联系到了一起，可以看到，哪个地方房价高，哪个地方就财政收入高，哪个地方就经济增长率高，哪个地方官员就升得高，这是一种恶性循环。

　　王石近日接受媒体访问时曾说“目前泡沫特征还不明显，但如果泡沫箱二线、三线城市扩散，情况将十分令人担忧”。笔者看来，在一些关键性的体制没有变革的情况下，将目光由大城市转移朝向中小城市，就是将这种上述矛盾进一步扩展到中小城市，后果堪忧。

　　链接

　　历年房地产重点宏观政策导向摘要

　　●1998年：住房分配货币化。

　　●2000年：规范房地产市场。

　　●2001年：刺激消费，繁荣房地产市场。

　　●2002年：规范土地市场。

　　5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布被业界称为“新一轮土地革命”的开始。

　　●2003年：拉响宏观调控警报

　　4月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称121号文件)。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施惕。

　　●2004年：8·31大限；9年来首度加息。

　　●2005年：新老“国八条”先后出台，调控上升到政治高度。

　　●2006年：加息、“国六条”、9部委“十五条”、“外资限炒令”，将调控进行到底。

　　●2007年：一年六加息，调控进入急行军。

　　●2008年：百日五降息，全方位刺激楼市。

　　●2009年：先松后紧。

　　5月27日 ，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调。

　　6月22日，银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》。

　　12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

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