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易宪容:中国房地产泡沫比迪拜严重何止千倍

http://www.sina.com.cn  2010年02月01日 10:27  国际先驱导报

  【访谈动机】

  随着中国公布最新的2009年经济数据,“楼市泡沫”再次成了国际舆论担忧的主要风险,《华尔街日报》的标题直言“中国经济成也房产、败也房产”。

  实际上,国际上关于中国房地产泡沫的话题已经持续了一段时间。美国著名的对冲基金Kynikos Associates创始人兼总裁查诺斯在年初说,“中国的房地产泡沫比迪拜严重1000倍以上”;美国《新闻周刊》也预测,中国将因房产泡沫破裂而陷入经济崩溃。

  与此同时,中国政府连续出台的房地产调控政策,似乎也在表示着对于高房价的担忧。

  中国房地产的泡沫到底有多严重?也许很难用一是一、二是二的方式说清楚。不过,高房价的确灼痛了大多数中国人,越来越多的人在演绎着积蓄的涨幅总是追不上房价涨幅的辛酸历程,也有越来越多的人加入到炒房大军中,梦想并身体力行着通过倒房子“一夜暴富”。

  本报访谈的专家,几年来都在为警惕房地产泡沫而呼吁。不过,泡沫仍然在不断放大。泡沫的最终破裂,将是中国经济难以承受之痛,这样的危机,这样的局面,会在中国上演吗?

  【先驱语录】

  ★迪拜的房地产泡沫是一个先兆:这样的一种模式是无法持续的。中国有可能因为内在的容量比较大,不会爆发得那么快。所以很多人认为,中国还可以持续,会给人一种幻觉。

  ★美国次贷危机前,泡沫持续了20多年才破裂。中国这些年算什么,也可能持续时间还要长。

  ★中国的房地产泡沫一旦崩溃的话,崩溃的将不仅仅是中国经济,而是世界经济复苏的希望。

  【作者】《国际先驱导报》记者 张皓雯 发自北京

  问题已经很严重了,不是一点点

  《国际先驱导报》:最近,很多西方言论都表达了对于中国楼市泡沫的担忧。美国的查诺斯甚至说,“中国的房地产泡沫比迪拜严重1000倍以上”,这是夸大之词吗?

  易宪容:没夸张,一点都没夸张,其实中国的情况比他说的严重。北京的房价、上海的房价、深圳的房价比迪拜高得多了。

  中国这么大的地方,迪拜一个小小的地方,从量上讲,中国比迪拜要大1000倍不止。你知道去年房价上涨多少吗。国家统计局公布,将近24%。一年房价上涨百分之几十,还不是大问题吗?平均价格上涨百分之几十,问题已经很严重了,不是一点点,比迪拜严重得多。

  叶檀:在房地产这块,中国有泡沫,这是毫无疑问的。几个常用的指标比,已经比较明显地反映出这一点了,尤其是在2009年宏观经济还不太好的情况下。如果说是比迪拜危险1000倍,那我不知道为什么不是危险一万倍。他选1000倍只是一个比方,说明中国的房地产泡沫很严重,而并不是一个量化的指标。

  Q:有另外一种说法认为,中国和迪拜没什么可比性。

  易:什么东西都可以比,也不可比,关键是比什么。比房地产泡沫,用什么东西把泡沫吹大的,怎么没有可比性呢?迪拜是这样,中国也是这样,都是用流动性把泡沫吹大的。有一个指标一个概念就够比了,还要比其他东西吗?

  叶:迪拜只不过是我们经营城市、经营土地的中东版。它其实和中国很多城市经营城市、出售土地、拉资金,然后做大经济规模,是没有任何区别的。只不过它玩得比较大,把全球一流的有钱人都吸引到迪拜。

  迪拜好多东西,在中国很多城市都能看得到,比如说,把钱不断地投入,然后产出暂时不考虑,资金链会绷得很紧。或者经常说,我们的房子不是为你预备的,是为国际一流人才预备的。当时很多城市都想着学习迪拜的,只不过现在不说了而已。

  Q:迪拜的泡沫是不是给了我们警示?

  叶:那当然。迪拜的房地产泡沫是一个先兆:这样的一种模式是无法持续的。我认为中国有可能因为内在的容量比较大,不会爆发得那么快。所以很多人认为,中国还可以持续,会给人一种幻觉。

  易:迪拜债务危机对中国最为重要的影响,就是我们要重新来认识房地产泡沫,评估房地产在国民经济中的作用与地位。如果不能够很好地处理房地产的问题,那么迪拜债务危机同样会在中国发生,而且中国房地产泡沫所导致的危机可能会比这更大。而且,中国的房地产泡沫一旦崩溃的话,崩溃的将不仅仅是中国经济,而是世界经济复苏的希望。

  泡沫终归要破灭,只是时间问题

  Q:中国的房地产泡沫有多大,可以量化吗?

  易:中国房地产市场的价格,早就超过了居民的实际承受能力,超出了居民的实际想像能力。中国一些城市的房价在2009年这一年内,就涨了一倍以上,可以想像这个泡沫有多大。房地产市场的泡沫是在2007年没有挤出的情况下又涨起来了。

  叶:回归正常的年份,就可以知道房地产泡沫有多大。比如房价收入比,现在比正常年份要高出很多倍。租售比也是,要五六十年才能收回成本。这些东西严格看来都是房地产泡沫比较高的一个征兆。最重要的是海南这些地方,一线城市投资性的购房需求已经占一定的比例了。所有的指标其实都指向一个同样的结论,就是中国房地产市场泡沫比较严重。

  Q:有人认为,假设中国的房地产泡沫比迪拜还要严重甚至严重许多,也不会像迪拜那样容易破裂,你同意这种观点吗?为什么?

  叶:我当然不同意。因为他们永远不知道泡沫什么时候破裂。事实上,当我们在预测泡沫很严重要破灭的时候,一般是不会马上就破灭的。它会顺时往后延,取决于下一步来接盘的资金,它的流向、流量有多少。我不认为说现在的泡沫马上会破灭,但是过三五年,风险会非常大。

  易:房地产泡沫只要是吹大的,终归要破灭的,只是时间问题。中国这么大,破灭没有这么快,但总有一天要破灭的,谁也阻止不了。你把房地产泡沫都研究一下,没有一个不破灭的。早调整,破灭产生的风险小些,调整越滞后,泡沫越大,危险就越大。

  Q:除了查诺斯,美国《新闻周刊》也预测,中国将因房产泡沫破裂而陷入经济崩溃,国外预测普遍和一些中国国内专家的乐观预测相反,为什么会出现这种情况?

  叶:我不能猜测他们的观点,有可能他们认为真没泡沫,还有一种可能就是他们认为中国的房价就是与众不同,就是有中国特色。或者说,他即便认为有泡沫,现在说出来,是有碍于经济复苏大局的。但是我认为任何非真实现象的这种(判断),才是妨碍经济复苏大局的。

  释放泡沫,需要政府主动出击

  Q:中国的房地产泡沫会在什么情况下,以什么方式破裂?

  易:不知道,想像不到。想像得到就能够有好的应对方式了。这些等破了的时候就知道了。

  不到破灭的时候,就没有人看到它的严重性,破灭了那天才会看到,和美国金融危机一模一样。多少年以前多少人提出警戒,没人相信,等到危机出现以后,才知道有多厉害。中国也一样。

  美国次贷危机前,泡沫持续了20多年才破裂。中国这些年算什么,也可能持续时间还要长呢。时间拖得越长,输得就越厉害。

  叶:从中国房地产以前的几次小周期看,都是政策改变,连续加息、加税,导致房地产市场往下走。最典型的就是90年代初期的海南地产泡沫,其实是政府整顿的结果。要不然全国的资金往那边涌,房地产泡沫还能上升。

  所以一个比较好的结果是政府主动出击,使得房地产泡沫释放。

  不严厉打击投机炒作,这个泡沫就会吹下去

  Q:最近中国也在调控楼市,对于调控新政,你怎么看?

  叶:如果我们知道以前几个调控周期的话,对于这些政策都不会陌生。

  我们所谓调控政策,最主要的就是收紧地根和银根。现在来看,收紧银根会有一定的效果。因为大家的成本上升,或者是金融杠杆降低了。比如开发商首付款要交50%,然后二套房贷要交40%,也就是说,自己动用的现金支出增加了,相当于成本上升。但是收紧地根不会起到效果。因为海南这边,1月15日收紧地根之后,房价就暴涨。这最能说明,收紧地根是会促进地产价格上涨预期的。

  按照这样的政策走向,现在市场处于观望期,成交量下降,但是价格没有下降,说明处于一个胶着期。如果没有后续政策出台的话,市场价格还有可能上涨。因为今年很多城市大搞基建,有些一线城市供应量供应不上。

  易:2009年房价飙升的根本原因是2008年政府过度优惠的信贷政策。而调控政策对这种过度优惠的政策并没有做出调整。

  不把投资炒作挤出来,根本就没有用。投资炒作不一定是买两套房,买一套房也可以投资炒作。政策对二套房贷的限定有一个假设前提,就是第一套房是用来居住,而第二套房是用来投资。这个前提是不成立的,人们买第一套房完全可以用来出租投资而非自己居住。

  所以要是不把基本的概念搞清楚,不严厉打击投机炒作,这个泡沫就会吹下去。

  Q:那么如何才能有效防止中国房地产泡沫越吹越大?

  易:很简单,不让这些人过度享受优惠政策。凭什么政策供养他们投机炒作赚钱呢?凭什么把存款的利率压得那么低,让买房的人借钱来投机炒作?这是问题,这等于用别人的钱投机炒作,不把这个改掉是不行的。

  叶:因为我们这一轮的泡沫是由货币吹大的,所以第一,收紧货币,调控货币的价格,是很重要的。

  中国如果真的要降房价的话,有两个手段。第一个手段,我认为物业税要征收。这可以使得投资型的购房者退出市场,由自住型的购房者来接棒,一定会出现房价大跌的情况。还有一个就是政府用税收来养活自己,而不是靠出卖土地。土地这一块理顺的话,整个房地产市场才能理顺。

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