这两天上海正在开“两会”，“两会”上代表委员们热议着房地产这个话题，市民们在“两会”众多话题中，可以说最关心的也是房地产话题。

　　当前房地产市场上最大的问题是房价太高，高得离谱，高得已经违反了市场本身规律。上海房价十几年来平均翻了三番多，如果说这还在市场规律之中，那么上海房价十几年来只有涨没有跌，这就说不过去了，市场规律是有涨有跌的。

　　我们说，今天房产市场出问题了，不是市场、市场机制本身有问题，而是市场规则的制定、市场秩序的维护出了问题，是市场外的因素影响、扰乱了市场。

　　上海房地产业市场化改革功不可没。过去10年里，上海建造竣工上亿平方米的商品房，这大概是上海开埠以来第三次建设商品房的高潮期，也是上海开埠以来建设商品房最多的10年。虽说内中有不少被境内外的炒家购得，但毕竟主要为本地市民所居住。上海本地市民中恐怕有不止一半的家庭通过各种方式购买了商品房，在很大程度上改善了居住条件。因此居民住房市场化改革的基本方向必须坚持。

　　近来人们似乎对单位建房又感兴趣。这种计划经济式的单位建房，开始时底层职工或许能获得住房，但时间久了，绝大部分没有门路的职工休想得房，而且整个社会的居住水平也会越来越差。解放后四五十年的实践已经证明，尤其是上世纪六十、七十、八十年代的上海居住状况，最近热播的电视剧《蜗居》主人公的居住情况，为当代观众唏嘘不止，然而就是这种居住情况也为当年的人们羡慕不已，因为当年有多少人求这样的“蜗居”都不能。所以，走回头路是没有出路的。

　　经适房是个好办法。不过按照现在的办法，要把经适房涵盖整个“夹心层”不知要到猴年马月？我们建议，经适房在产权方面完全不含福利，出多少钱就得多少产权。这样理论上可把一切商品房当作经适房，而大批量的经适房出现，短期内就能使房价回落。

　　物业税也是好办法。凡实行物业税的地方，房产市场相对平稳，它把高昂的地价均摊于长期。不过，物业税＝土地使用税＋房产税。现在绝大部分的商品房，不管开发商是否付过土地出让金，对普通的购房者来说，他们付出的房款是含有土地出让金的。因此若是要征收物业税，必须顾及历史遗留问题。不能让普通购房者重复交钱。而照现在的情况来看，房产税的开征，在未来可能性越来越大。

　　房产税属于地方税种，征收方法是按房产现值的80%年征税1.2%。对于非自住纯投资的物业，如果在房产税或按租金收入征12%两者间必征一种的话，势必抑制房产投资和投机，比如像大摩基金整购新天地锦鳞天地，不租不用，纯粹博弈上海房价上涨人民币升值的行为就会有所顾忌、大为收敛。这样就会在市场化的房产供需中排除部分的纯投资比例，减少了中等收入的“夹心层”的竞购对手，对平抑房价的过快上涨是能够起到实效的。而且不会像开征物业税那样，普遍增加所有物业拥有者的税负。

　　商品房与其他商品最大的不同不是其民生性，而是它的地域性。因此可以在市场规则中，增加对非上海户籍和没有居住证的购房者额外征收税费。估计这又是未来很可能实施的政策之一。

　　当然，上述这些措施的效果将会如何，则仍要看市场反应。因为，简单地增加交易成本，在市场上行期间是极易把增加的成本转嫁给下家，如此效果就适得其反了。

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