⊙尹伯成 复旦大学房地产研究中心主任、教授

　　时下，我国城市住宅市场中的投资投机现象已经非常惊人。例如，近年来北京、上海、深圳等地，很多新楼盘在交房前就已经全部卖出，但即使到了交房后的第二年，入住率也不到50%。此类购房行为都是投资，确切地说都是投机，因为这些房子按理说已因出租回报率过低而失去了投资价值，但仍被认为房价会继续上涨而具有投“机”价值。可以毫不夸张地说，许多商品房一边非常热销、一边惊人空置，房子已经不像房子，而越来越像股票了。

　　房产的确具有消费和投资双重功能，但如果投资性购房比重过大，会带来一系列不良后果。一是严重危害民生，投资投机把房价抬高得越来越脱离需要住房的消费者的购买力；二是严重浪费资源，一边有大量住房困难的蜗居者，一边又有大量住房被空关着，这种畸形状态实在是不合理；三是严重影响消费，当一个房奴要拿出每月50%的可支配收入用于还贷款后，还有多少钱可用作其他消费呢？四是严重增加风险，投机性购房吹大了房产泡沫，使金融业和中国经济大幅度波动的风险大增。

　　投机性购房的危害性还不止这些，为了抑制这种非理性需求，先要看清其原因。一是通胀预期的作用，时下为规避通胀风险而进行房产投资的人确实不在少数；二是地王不断涌现，作为房价的主要成本之一，只要什么地方有个地王出现，那里的房价立刻应声而涨；三是地方有关部门的撑腰，由于土地出让金是地方一大财源，各地其实还是希望本地房价上涨，由此地价就能上升，而中央出台抑制政策时，一些地方总以种种理由和手法不认真执行，倒是中央出台救市政策时，地方先行动，还出台一些更宽松的鼓励措施；四是商业银行的宽松信贷行为，使得许多投资者以较少自有资金买了房，并“乐此不疲”，房价也由此被推升。

　　以上这些因素相互联系、相互渗透，形成了一根住房投资的粗链条。现在，党中央、国务院已经清楚认识到，要使房地产市场健康发展，必须抑制投机性购房。为此在去年底和今年初，对如何抑制楼市的投资投机连续出台了一系列政策。我相信这些措施都将取得一定效果，但如果效果还不明显，可能还有一些政策措施可以考虑逐步实施。

　　如在货币信贷政策方面，除了要严格执行现有的二套房贷政策以外，还可考虑进一步提高门槛，比方说将第二套房的首付比例提高到50%，第三、第四套房还可以递增至60%、70%。

　　在财税政策方面，可以从每户拥有的第二套住宅开始试行物业税，以释放拥有多套住宅是要付出代价的信号，这将很快抑制旺盛的投资需求，或者可以考虑进一步提高住宅投资的所得税率。

　　在土地政策方面，必须严格执行已经出台的各项政策，坚决把炒地皮的歪风打下去，既加速开发以增加供应，又遏制住新地王以降低房价不断上涨的预期。

　　(李和裕)

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