荆楚网消息 (楚天金报) 2009年年终将至，没有哪个行业比房地产收获更多的臭鸡蛋和烂番茄。从年初的黯淡，到3月转入大阳春，5月之后有越来越多的投资客进入房地产市场，象征着房地产市场步入炎夏。而到年末，12月16日《福布斯》评选七大金融泡沫，中国房地产成为位列第二位的近在眼前的金融泡沫。评语如下：中国的增长看上去“疑似”当年日本和美国市场崩盘前的状况，开发商严重依赖金融高杠杆和所谓“价格永远上涨”的概念。

　　有数据可以印证上述结论。中国指数研究院的2009年度报告显示，2009年11月，20个重点城市中，12个城市成交均价超过历史最高水平，其余8个城市也已接近历史最高水平。北京2009年商品房均价上涨幅度已经超过60%，而深圳等地也纷纷超过这一涨幅。统一按照上涨幅度已经分别达到了50%以上这一低估的房价涨幅计算：三城市房价的涨幅都超过了GDP的5倍。这意味着，目前的高房价是无法兑现的，一旦多数人持房按照市场价兑现，楼市泡沫立马崩溃。

　　2009年的房地产泡沫是救市政策与投机性政策的产物，2008年底出台的131号文拉开救市序幕，时隔一年评价，所有针对房地产的优惠政策都如愿以偿收到了三大效果：低息与信贷、抵押拉长融资杠杆，降税和征地培育购房者，缩短房地产周转时间，最终结果就是房地产价格疯涨。甚至各个经济区域尚在纸面的规划，都成为抬高房地价格的理由。

　　直到今年年底之前，政策都在鼓励投资者购房，财政部关于契税、印花税和土地增值税的税费优惠，加快了房地产交易的流转速度，地王与楼王支撑着捉襟见肘的地方财政收入，这一目标也超额完成——地方政府财政收入中土地出让收入占比高达50%以上。

　　政策中的杀手锏是宽松的货币产生资本品价格上涨的强烈预期、通胀预期加剧对保值投资品的需求，两者拉长的金融杠杆给房地产泡沫火上浇油。

　　中国工商联住宅产业商会会长聂梅生强调“2009年房地产资金杠杆率提高”，依据是今年国内贷款的增幅快速增加，2008年四季度增量是-10%，今年三季度到9月底是90%；定金和预售款去年4月份是-40%，2009年三季度是100%。如果以自有资金率35%为基准线，1-9月份热点城市房地产成本的资金杠杆率已从2.86倍大幅提高到6.67倍。若考虑在土地环节上存在的资金杠杆(各种形式的股权基金、分期拿地等)，这意味着提高自有资金成本杠杆率将翻一番。如果年底房价继续上涨，那么自有资金相对于总价值的杠杆率在热点城市将冲到20倍以上。

　　房地产的金融杠杆有可能更高。从去年开始，刺激房地产政策出台，全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例大幅放松，出让土地会分别签订合同，约定首付比例和分期缴纳时间，大部分是在20%至30%之间，2009年5月国务院将保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例从35%调低至20%，同样拉长了资金杠杆。

　　从一定程度上可以说，房地产泡沫挽救了中国的GDP、挽救了中国投资型资产，甚至中国对2009年世界经济做的贡献，大部分都要归于基建投资与房地产。在拉动内需、调整经济结构之时，为了拯救短期中国经济，付出的代价是，银行与房地产、地方财政与房地产血脉相连，生死相依，这对于奋力向现代工业化迈进的国家，听起来像个讽刺。

　　房地产在2009年匪夷所思的上涨，是投机性政策的产物，托了宽松货币政策的福。如果说投资性购房是投机者，那么，多变的政策更是投机的产物。政府缺乏长远的规划，或者有了规划却缺乏实行的勇气，是房地产市场疯狂的渊薮。

　　房地产泡沫并非无害，高房价完全靠获利预期支撑，表面上看只要房地产有买家，只要买家有一定现金、能够运用银行低息贷款，泡沫就能持续。但迪拜危机显示，即便能够吸引到足够多的明星，却依然无法躲过刺破泡沫的针尖。我们不知道针尖来自何处，也许是连续十次加息，也许是邻国发生偿债危机引发全球金融市场的恐慌，也许是美元突然疲软，用时髦的话说，当资金链绷紧到一定程度，当杠杆拉长到一定程度，任何一只飞过天际的黑天鹅都可能引爆泡沫。

　　可以肯定的一点是，中国经济要健康发展，中国要建立公共财政体制，房地产非与地方财政脱钩不可。(叶檀)

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