荆楚网消息 (湖北日报) 林建伟

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　　进入年末，有关楼市优惠政策终止的传闻让国内房地产市场新房和二手房价量齐升，也牵动着房地产交易链条上所有利益相关者的神经。

　　所谓的楼市优惠政策，主要指2008年12月20日公布的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。最具操作性的内容主要有两点，一是，明确了“对于已经购买了一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平。再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照首次贷款政策”。二是，二手房交易免征营业税时，普通住房免征时限由5年降为2年，不足2年的，按差额征收。非普通住房差额征收的时限由5年降为2年。政策暂定执行至2009年12月31日。

　　楼市优惠政策如此高的关注度说明了哪些问题？

　　首先，投资性需求成为影响当前市场交易重要力量。优惠政策中对于二手房交易营业税的减免，降低了投资方(卖方)交易二手房的成本，尽管通常这部分成本由买房者承担。而对二套房实行的宽松金融政策，则降低了投资方获得二套房的成本。相关数据统计，在优惠政策出台后，房产投资者开始入场，楼市从寒流走向暖冬。两年前，正是营业税和二套房贷政策的收紧，将房地产市场打入“冷宫”。

　　其次，自住型需求被投资型需求绑架，间接充当投资性需求撬动市场的杠杆。在正常消费品交易市场中，决定买方是否出手的因素有产品是否当前急需，是否有足够资金，产品价格走势等多种因素。在楼市快速上升通道中，因担心价格上涨，无论当前是否急需住房，借钱也要买的事例比比皆是。而在下跌通道中，即使手上有钱，也要把它囤积起来，等待“抄底”。股市里最忌讳的“追涨杀跌”在近期楼市里表现得淋漓尽致，自住型购房需求已被投资性购房需求牢牢“绑架”。

　　一个正常的房地产市场，应该具有两个基本属性。一是通过建设住房满足人民的居住需求，二是以房地产业发展带动国民经济持续健康发展。

　　当前，“疯狂的房价”背离了大部分自住型需求群体的购买力，同时也逼迫刚性需求群体举各方之力仓皇出手，住房的居住功能逐步丧失。

　　而看似蓬勃的房地产业发展，也在居高不下的空置率中，透支了产业链条上各种资源的价格，这种经济发展虽然快速，但远称不上“健康可持续”。美国次债危机和迪拜危机离我们并不遥远。

　　投资型需求“绑架”自住型需求，其实是自住型需求保障制度的缺失。

　　经济适用房、廉租房、限价房等保障住房虽然年年纳入地方政府的建设规划，但建设规模远未达标，有媒体披露，今年国家下达的保障性住房建设计划，全国共应投入1676亿元，其中中央财政投入493亿元，地方配套投入1183亿元。可是，不少地方保障性住房建设投资完成率不到30%。

　　保障型住房的缺失对自住型需求的“挤出效应”，使得自住型需求被迫和投资型需求共挤“独木桥”，从而人为制造了买房的刚性需求。当过多的资金追逐有限的商品时，涨价就成了必然。

　　高档住宅交给市场力量来开发，政府做足保障性住房的供给，让市场的归市场，保障的归保障。

　　当自住型需求有正常的释放渠道时，投资性需求也就失去了撬动市场的杠杆效应，楼市才能回归正常的轨道，不再为某一个具体政策的执行如否而抖擞。

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