今年全国一手房和二手房销售总额可能达到6万亿元，而全国社会消费品零售总额预计全年能达到12万亿左右，这意味着全国人民2009年花出去买东西的钱有一半都花在买房上了。缓解楼市的饥渴，但这一愿景在2010年上半年得以实现的可能性很小。对于房子的刚性需求是有限的，但投机性需求的规模是永无止尽的，只要有利可图，热钱就会伺机而动。

　　经济观察网 记者 陈文雅  大兴，30亿！房山，29.3亿，22亿！顺义，50.5亿！亚奥，48亿！

　　“地王”一个接一个地产生。

　　12月3日，北京市土地整理中心主任王兵在接受记者采访时表示，今年北京经营性用地出让总价款已达约700亿元，预计到年底，总价款大约有八九百亿元的规模。

　　对于这样的“收成”，土地管理部门显然相当满意。王兵表示，今年土地出让的溢价率比较高，在50%左右，也就是说截至目前北京土地出让净收益约达350亿元。

　　这局面不仅仅是在北京出现。

　　“地王”背后楼价疯狂 

　　2009年9月10日，上海长风6B、7C地块，被中海地产以70.06亿元的总价竞得，楼面地价22409.3元/平方米。而仅仅在去年，该地块以1500元/平方米的楼面底价流标。中海的头把交椅还没坐热，20天之后，绿地集团以72.45亿元的价格拿下徐汇龙华路1960号地块，迅速刷新了长风地块的记录，楼面地价27231元/平方米。

　　在天津，中信集团36亿拿下津南区地块；在重庆，中海、九龙仓继2007年10月、11月先后以25.4亿、75亿拿下江北、弹子石两块CBD地块后，再度联合以41亿元拿下江北嘴CBD体育公园地块；在南京，河西地王、所街地王、仙林地王……一个月之内地王记录刷新三次，保利在南京豪掷35亿，华润花了22亿。

　　“地王”的背后，是楼价的疯狂；“地王”过后，则是楼价的再度疯狂。

　　2008年底，全国房地产平均价格3882元/平方米，目前已达4750元/平方米，涨幅在20%以上。从上海、广州、北京、深圳等热点城市来看，一年内房价涨幅超过50%的楼盘比比皆是。

　　浙江温州下辖的一个连电影院都没有的小县城瑞安，新房价格涨到3万元/平方米以上的消息更是传遍了大江南北。据保守统计，1到9月瑞安市区房价上涨了90%。

　　随着“地王”的诞生，本来已经飙涨的房价又迎来新一轮的拉升。

　　北京大兴区，南五环和南六环之间一个寂静了多年的区域。尽管有四五家知名开发商驻扎于此，不过，多年来，这里的二手房成交均价停留在7000元/平方米以下。

　　2009年7月6日下午，北京大兴区的楼面地价记录在40分钟内被刷新了两次，迅速改变了大兴的房价格局。绿地集团以30.25亿元竞得黄村19号商业金融混合用地和20号居住项目用，楼面地价约为6605元/平方米，刷新了记录；紧接着拍卖的黄村新城北区2号地则被保利地产以16.3亿元拿下，折合楼面地价约7248元/平方米。 

　　截至8月1日北京成交的12宗居住及商业地块中，有8宗位于大兴，半数地块溢价率超过了100%。

　　楼面地价7000多元/平方米，超过了此前当地的二手房成交均价。在此之后，大兴的二手房价格一路高歌。

　　2009年初二手房成交价在8000-9000元/平方米的路劲领海社区，在大兴“地王”出炉后均价迅速攀升至1.3-1.5万元左右，目前更已突破1.8万元/平方米，但一房难求。

　　11月传统淡季不淡 

　　“11月份是传统的淡季，我们本来以为金九银十之后市场可以休息一下，没想到它就是不休息。”房地产分析师张寅说。

　　房价是怎么涨起来的？经济学家们惯用的“租售比”和“房价收入比”，似乎已经远不能说明问题。供应不足？改善性需求释放？真的是这样吗？

　　从供应量来看，由于2008年市场低迷导致开工量不足，确实影响了市场的一部分供应如期上市。然而，在2009年初，房地产商讨论的是“库存过剩、要三年才能消化、空置率上升”；在北京，直到2009年5月，国土局的土地供应计划中还提到，截至2008年底，北京市已供地但未实现销售的商品房住宅面积约为4000余万平方米，预计“可满足2-3年的需求”，并由此将商品房地块供应量砍掉300公顷。不过，北京市国土局很快就修正了自己的计划，到了11月以后更是突击供地，连续推出四十多个地块。其中，12月份推出的地块就将达到300公顷。

　　但是，十几家公司竞拍一个地块，叫价数百轮的情况并不鲜见，而这也直接导致了“地王”现象的产生。

　　这些“地王”项目的可售房屋大量上市，至少要到明年下半年。“国土部已经给我们局里表态了，北京的土地供应量是充足的。只是北京不光光是北京人自己的，它是国际化都市，又是全国人民的首都，最后才是北京居民的北京。”王兵说。

　　上海、杭州等城市，更是出现了“一房难求”的局面。截至12月2日晚，上海全市仅有478.17万平方米的一手商品住宅可售存量，如果按照11月成交量167万平方米的消化速度，上海市所有能卖的一手房将在不到三个月的时间内全部卖光。

　　投机客的身影 

　　那么，需求的飙升，是否是基于改善性需求的释放？

　　这一点，似乎颇值得怀疑。

　　央行的商业银行本外币新增信贷监控数据表明，新增贷款总量在近几个月有大幅下滑，甚至从高峰时期的1.5万亿、1.8万亿下滑到5000多亿，再到2500多亿。然而，反映居民房地产消费状况的居民中长期消费性贷款占新增贷款的比例却不降反升。年初仅有1%、5%的比例，6月增长到13.65%，到了7月，陡升至53%，其后8月为44%，9月为39%，10月攀升到54.78%。

　　改善性需求的释放，应当呈现出较为平稳、连贯的持续增长。如果说今年上半年需求的增长是基于2008年压抑了一年的需求一次性释放，那么在7月之后，为何又出现了另外一波推波助澜的行情，且将新增房贷占总新增贷款的比例从13.65%推高到了半数以上，且连续数月维持了这样的高比例？

　　按照张寅的提供的数据，9月有595亿美金的热钱进入上海，而8月份仅仅只有100多亿美金。到了10月，大量投资客，尤其是集团性资金进入上海楼市。

　　二手房的放量成交，也呈现出了非同寻常的迹象。在深圳和北京，二手房和一手房的每日成交比例已经达到了4：1以上。以12月1日为例，深圳二手房488套，新房133套；北京二手网签1671套，新房400套。

　　在几大重点城市，二手房成交量超越一手房是今年年初刚刚出现的现象。到了年中，二手房和一手房成交量的比例也没有超过2：1。如果基于改善型需求的判断，一套二手房换一套新房是常见的做法。短短数月内，为何发生了如此惊人的变化？

　　这一现象让人首次关注到庞大的“隐性库存”。在这些成交中，不乏投资客的身影，当然也可能暴露了一手房当成二手来卖以及“假按揭”现象的存在。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌估计，今年全国一手房和二手房销售总额可能达到6万亿元，而全国社会消费品零售总额预计全年能达到12万亿左右，这意味着全国人民2009年花出去买东西的钱有一半都花在买房上了。仅仅以改善性需求来解释本轮楼市的狂飙，似乎不足为证。

　　种种迹象表明，投机客已然入场。回望2007年下半年房地产市场的狂欢，在那之后，中国房地产市场面临的是为期一年多的徘徊观望局面。

　　2010房市前瞻 

　　2010年的房地产形势，会重演2008年初的观望和调整吗？

　　2009年末与2007年末的房地产市场形成鲜明对比的，是中央宏观调控和货币政策的风向。

　　在2007年，宏观调控局面达到顶峰，首付、利率、税费等政策均对购房者不利。利率经过三年来7度加息，达到顶峰，相当于每年需要额外多付一个月房贷；二手房交易出台了缴纳相当于买卖差价20%的个人所得税的政策；二套房首付要求达到40%以上。

　　而到了2009年，个人首套房贷利率在基准利率的基础上直接打了7折，在此后的数月甚至出现首套房之外的房贷利率也普遍打7折的现象；二手房交易营业税政策由五年后减免改为两年内减免；二套房首付也在一段时期内放开，实行与首套房同等待遇。尽管10月以后对于二套房首付政策有所收紧，但明年优惠政策取消的预期使得购房者在市场中加速出击，而实际上高涨的房价早已抵消了政策带来的优惠。

　　中国的资产价格上涨，在年初还被“国际友人”羡慕不已，如今已引起了海外的普遍担忧。不过，中国政府似乎仍然按兵不动。

　　在上周召开的中央政治局会议上，最高层已将明年的经济政策定调为稳增长。这意味着，明年宽松的货币信贷政策可能将不会发生根本性转变。中央经济工作会议即将召开，尚未传出即将对房地产市场采取调控措施的声音。

　　而部分地方的政府官员更已高调表态，明年将继续保持现有支持房地产业发展的政策。

　　“地方对房价是默认，房价高了才好卖地，开发商才不在乎在哪儿买地，这样地方政府的土地出让收入才能保证。”张寅表示。

　　刚性需求是有限的，而投机性需求的规模是永无止尽的。只要有利可图，热钱就会伺机而动。即使明年开始新一轮的加息，其利率也无法在年内达到2007年的高点。可能给楼市带来变数的还有物业税的出台，不过，可以想见的是，即便物业税正式出台，起步阶段也不太可能在全国范围内全面推开，很可能会先在部分试点城市针对少部分非普通住宅物业进行试水。

　　而可售房屋供应量如果能在明年下半年得到有效增加，也许可以缓解楼市的饥渴，但这一愿景在2010年上半年就得以实现的可能性很小。那么，泡沫能吹多大？关于这一点，似乎没人能说清。

　　任志强曾经提到北京房价将在五年内达到“5万元时代”，那么，如果泡沫能够提前吹到连任志强都觉得太高的程度，破灭的结果或许将是指日可待吧。但是，在泡沫从吹起到破灭的过程中，留下的将不仅仅是“博傻游戏”的输家，还有那些举三代人之力买房的“新房奴”所背负的高额房债。

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