by 《东地产》专栏撰稿人张宏伟

　　据媒体报道，国土部近日已确定在浙江开展农村土地整理改革试点。最快从2010年元旦起，浙江将在全省范围内推广农村集体建设土地入市，逐步实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的健康流转模式。

　　咋一听，如果农村集体建设用地入市，必将大大缓解目前土地供应紧张的局面，而地价抬高房价的问题也将迎刃而解。而实际情况并非如此简单。

　　我们先简单地预想一下“农地入市”的后果：

　　1、“农地入市”非但解决不了当下楼市供应紧张的局面，反而给开发商“囤地”提供了更加便利的环境。圈完城市圈农村，对于开发商来讲，可谓不亦乐乎。

　　业内人士都知道。房地产开发最重要的一点就是地段，地段不好谈什么都没有用，农地的地段决定了难以实现与城市国有土地“同地、同价、同权”。农地按照市场标准应该属于价格较为低廉的土地，价格低廉反而给开发商囤地有机可乘，低价切入，待升值后高价卖出。

　　2、“农地入市”解决高房价是“张冠李戴”。“农地入市”这种模式的核心，就是将来自宅基地置换后腾空出来的土地，用作工业用地和商业用地；原有农村土流转后，吸引社会资本投资现代农业。

　　这也就是说，“农地入市”的核心是工业用地和商业用地，而非住宅用地。其实现在急需解决的是住宅的房价过高的问题，而非商业和工业地产市场房价过高问题。在住宅用地持续紧缺的情况下，这将进一步激化住宅市场土地市场供应紧缺的状况，有可能进一步推高房价。这种做法说是可以平抑住宅市场高房价，简直是“张冠李戴”。

　　3、“农地入市”是欺负老百姓，又是官商勾结的新伎俩。农地入市后，将使低迷期的工业和商业地产市场更加泛滥，有可能造成土地使用效率低下，工厂倒闭，给当地带来一片烂尾楼的后果。这当中老百姓也不免会受到噪音、水、空气等污染的影响。此外，开发商与政府勾结，极其可能通过“公关”改变用地性质，进行囤地改建住宅等其他操作。这当中受益的理所当然是政府和开发商，受损的是普通老百姓。

　　既然“农地入市”不可能平抑高房价，2009年高房价的根源到底在哪？简单的说，就是政策宽松驱动和流动性过剩投资泛滥。

　　2009年中国的房价太高，其深层次的原因是政府的土地供应行政制度、垄断性的卖地体制、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力、地方政府财政收入严重依靠土地收入。开发商大量囤地、延工、捂盘，造就土地再升值，升值后的土地作为生产要素再投入到市场流通领域，由此二次垄断土地市场获得暴利，同时也推高房价。

　　在房地产市场领域，一套房子进入市场要经过诸多环节，如开发商的销控，投资需求的介入，二手房市场的流通，最终一套房子真正被买下居住才是消费品。中间这个过程，一旦一套房子进入投资过程中的流通领域进行市场流通，此套房产的价值在流通过程中已经不是原来的价值，客观上已经增加了流通成本、银行利息、流通过程中的增值价值，交易税费等，一定程度上增加了最终一套房子进入市场的价格。这种结果就是，购房者在购房的时候，他除了要支付正常的购房款，还需承担流通过程中所产生的任何费用。实际上这个流通过程就是房地产市场推高房价的过程的真实写照。

　　因此，要想平抑高房价，就要严格执行各项土地监管政策，而不是怂恿开发商囤地捂盘。政府对待囤地和捂盘，该打击的要打击，该收回的收回，时刻敦促开发商手中的土地尽快开发进入房地产市场，及时改善紧张的楼市供求关系，同时，通过税费政策调节过剩的投资需求，不是让房子总在流通领域，而是尽快让房子回归至终端消费领域，这样，可以让紧张的楼市歇歇脚。

　　如此看来，说用“农地入市”平抑房价确实是对当下楼市高房价下错了药，说“张冠李戴”一点儿也不为过。

　　(注：本文若无特别说明，楼市、房价均指住宅市场相关信息。)

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