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农地入市能否解高房价之痛

http://www.sina.com.cn  2009年11月23日 10:18  新华网

  国土部近期正在形成2010年新的土地调控政策。之前试点的农村集体建设土地入市有望继续推广。此举将有利于缓解土地供应紧张、打压居高不下的房价。(11月22日《济南日报》)

  高房价已成社会之患、百姓之痛。尽管中央采取了一系列的宏观调控措施,试图把高房价压下来,但效果并不明显。特别是今年以来,房价再次象脱了缰的野马,使“买房难、买房贵”问题进一步升级。

  分析今年以来房价上涨的实际情况,由于各地地价不断攀升、“地王”频繁出现,于是,高地价推动高房价的观点也越来越趋向一致。而对高地价产生的原因,则归咎于国家的土地政策,认为是土地供应不足造成了地价的迅速上涨。因此,用“农地入市”来调控房价的观点,也被越来越多的人所接受,被各方所关注。

  那么,“农地入市”能否遏制地价的快速上涨、解房价之痛,把过高的房价压下来呢?

  我们知道,按照市场供求定律,供大于求,价格下降,供小于求,价格上涨。土地供应紧张,则土地价格上涨,反之,则下降。但是,近年来房价和地价的快速上涨,是否完全由土地供应所决定呢?增加土地供应,是否就能使过高的房价压不来呢?笔者认为,在现行的房地产政策和环境下,改变土地供应量,并不能从根本上解决地价、房价过高的问题。

  首先,地价的快速上涨,与对囤积土地行为打击不力密不可分。一极是高喊土地供应紧张,一极则是大量土地被囤积。从表面看是土地供应紧张造成的,实质是制度执行不力造成的。不管土地供应紧张与否,都不应该出现土地被大量囤积的现象。一旦出现这样的现象,就必须严厉打击、严格执法,否则,会加大土地供应紧张的矛盾,形成恶炒土地的结果。今年以来土地价格快速上涨,很大程度上就是对囤积土地行为打击不力的结果。把地价上涨完全归咎于土地供应紧张,而回避开发商行为的不规范,回避对囤积土地行为打击不力的问题。那么,即使“农地入市”,仍然会出现土地供应紧张的矛盾,开发商仍然会通过囤积土地的手段,制造土地供应紧张的矛盾,从中牟利。现实生活中,这种教训并不少。

  其次,地价的快速上涨,与地方政府的“土地财政”密不可分。每次地价的上涨,都有地方政府的影子;每个“地王”的出现,都少不了地方政府的推动。地价上涨的最大受益者是地方政府,土地出让金、各种建设规费、税收等,都是地方政府最为看中的内容。如果不能解决地方政府“土地财政”的问题,即使增加土地供应,地价照样会上涨,“地王”照样会出现。“农地入市”的最终结果,就是增加开发商恶炒土地的“资源”。

  同时,我们应当看到,地价上涨虽然推动了房价的上涨,但是,也并不是高房价的唯一因素。开发商暴利、各种规费、税收以及灰色成本等,也是高房价的重要因素。也许“农地入市”能够在一定时期、一定程度上缓解地价上涨的矛盾,使房价得到一定缓解。但是,如果把引起地价上涨的原因过度地放在土地供应上,把地价作为引起房价上涨的唯一原因,忽视对其他问题的规范,那么,不仅“农地入市”的政策难以发挥应有的作用,也难以保证房地产市场的健康发展。

  引起地价、房价上涨的原因很多,必须综合分析、统筹考虑、多管齐下,既在土地供应量上做文章,更在解决内在问题上下功夫,才能从根本上解决地价、房价过高的问题。(谭浩俊)

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