陈才

　　楼市一团乱麻，有人真糊涂，有人装糊涂。最近接受央视《经济半小时》采访时，地产商人潘石屹说：“中国有一批房地产开发商从来不盖房子，就是倒土地。”而这些公司大概占总数的1／3。潘石屹举了个例子：几年前，两家开发商在同一地段各拿了一块地，一家开发商建房子销售出去，没赚多少钱；另一家囤着地，最后把土地转让，比前一家多赚许多倍。潘称其为“怪现象”。但有人考证，潘石屹的第一桶金就是当年在海南倒地赚来的。

　　市场经济搞了这么多年，倒买倒卖、囤积居奇乃至投机倒把都早已经不是罪，它们在某种程度上本身就是市场经济中再正常不过的现象。在市场体制完善的国家，人们不会对此大惊小怪；否则只能说明此一市场还不够完善。所以，囤地、倒地本身就跟囤葱、倒蒜一样正常，它至少说明，中国的房地产市场在某些局部还是市场化运作的。但开发商不安心开发房子去倒地，就好比卖面包的不做面包了去倒腾面粉。

　　这虽有些不合情理，却也好解释：因为倒腾面粉比卖面包更赚钱——只要最后卖出来的面包别太贵，大家也没什么好说的。问题在于，现在的“面粉”不仅贵而且贵得有些离谱：今年以来，土地市场的风头有点盖过房产市场，地王比楼王更吸引眼球，部分城市的地价涨幅远超房价。

　　在今天的中国，仍然没有一个可以自由交易的土地市场，最大的供地者实际上只有地方政府，开发商并不能确定其每年都能获得土地。而政府每年向市场究竟供应多少土地，也是高度不确定的。一些开发商为了企业发展的长远考虑，不得不大量囤地。当囤地成为一种普遍现象且全都只赚不赔时，倒地也就顺理成章地成为一桩热门生意。

　　囤地、倒地并没有原罪，所以我并不认为相关法规——对超过出让合同约定的动工开发日期满一年而尚未开发的，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，将无偿收回土地使用权——完全合理，就像人们从不觉得，应该对存而不用的面粉征收闲置费乃至没收一样。可就算如此，这些法规也从来未被认真执行过。

　　很多人记得解放初陈毅在上海打击囤积居奇的故事。当时，一些商人囤积纱布等紧缺物资，使价格飞涨，市民很恐慌。陈毅市长不露声色，命令上海所有国营花纱布公司源源不断地抛售纱布，逐日降低牌价，投机者一看国营公司货源充足，价格一路走低，急忙开始抛售手中囤积的纱布。结果，上海的纱布价格一天之内降了一半。

　　有人说，对今天开发商囤地、倒地，相关部门怎么就不用这一招呢？不是秘密的秘密是，很多地方政府实际上在带头囤地、倒地：在今年4月《土地管理法》修改的专家论证会上，有专家毫不客气地指出，政府土地储备中心已成为地方政府的倒地工具，政府收储土地时只出很低的价格，转手时就获取几十倍甚至上百倍的利益。

　　把地价打压下去，开发商赚不到钱大不了干回本行，但作为房地产市场的最大赢家，地方政府会甘愿放弃这种暴利吗？最终，不管是协议出让还是“招拍挂”，真正能左右土地市场、决定土地价格的只有地方政府。开发商成倒爷，责任只能在政府。

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