□陈韩晖

　　省房协最新发布的前三季房地产运行的数据表明，前三季度商品住宅销售均价同比增长8.72%，绝对值已超过2007年同期水平，为近年来同期新高。广州房价更攻上“9字头”高地。

　　短短一年多时间，广州房价又迅速从谷底反弹至前期高位，面对一再攀高的“房价”，市场交易“价升量跌”的情形又开始出现。

　　不少老百姓面对不断冲高的房价惊叹，高房价下是谁在不断入市？摩根斯坦利发布最新研究报告指出，各地银行系统不断增长的过剩流动性是中国房价上涨背后的关键推手。

　　宽信贷和低利率的政策刺激，投资性需求加速释放，在通货膨胀的预期下，更多的资金正在流入楼市，高端住宅热销，各地天价豪宅的最新成交价不断传出。

　　高端住宅的热销，一方面与高端人群的改善需求有关，更与他们的投资行为密不可分。根据世邦魏理仕的统计，目前投资高端物业的主要两类人群，一是私营业主，二是各行各业的高管，他们对经济形势都很敏感，眼下很多投资者都有一种“对通货膨胀的担心”：“大家觉得，今年银行放贷大增，全世界都在不停地印钞票，万一出现通胀怎么办？国内有些地区楼市相对较好，可以成为一个避风港。”

　　投资性需求的入市某种程度上拉动了楼市的快速回升，然而市场风险也在这个过程中累积。这一建立在宽松信贷基础上的需求增长，背后可能蕴含新的资产泡沫的风险。如果刚性需求再次被过高的房价压抑，市场新一轮低迷调整的风险就会显现。这些都使得尚在“维稳”阶段的楼市面临更多考验。4月以来，中国银监会接连下发通知，重申严格“二套房贷”政策，便显示了监管部门对这一问题的担忧。

　　这一轮房价迅速飙升中，房价已超过广大居民的承受能力，面对不断上涨的房价，市场再次陷入“价升量跌”的“滞涨”状态。市场对调控的政策预期又起，政策导向成为触动楼市走势变化的敏感神经。

　　从当前经济尚未完全恢复等多种因素看，楼市政策是收，还是放？仍是一个两难命题。

　　这种两难困局就在于，对央行来说，比起注入资金，从经济中抽走资金是一项更加棘手的工作。如果收紧货币政策，明年就有很大可能发生“二次下滑”，如果继续执行宽松政策，新一轮资产泡沫风险也在加大。

　　其实大家都清楚，房地产作为本轮拉动经济的重要引擎，如果即刻改变相关政策，效应不单单是调整房价，经济也可能要付出较大的代价，在经济并没有完全企稳，调整房地产政策不是最好时机。

　　更多的观点倾向于温和调控。通过调整信贷结构，抑制投资性需求，加大对中低价位、中小套型普通住宅建设信贷支持，加大对改善型和自主型住房消费的支持。

　　事实上，一些局部过热地区的微调的政策正在陆续出手。香港金融管理局本月23日向银行发出指引，价值2000万元或以上的住宅物业按揭成数上限降至6成。上海方面，为应对金融危机而临时出台的多项房地产优惠政策很可能到今年底如期终止。在去年市场低迷时率先出手救市的杭州，在涨价压力下，也开始收紧二套房贷政策。

　　从促进市场的持续健康发展方向看，这些微调的动作是必须的，微调并不是转向，可以预计，在保持大政策不变的情况下，各地可能会根据市场情况逐步收紧原来的宽松政策，今年底到明年上半年是个重要的时间表。与宏观经济走势相伴，经济形势越早明朗，调控政策出台的时间就会越早。

　　从目前房价走势看，正在进入平台整理，市场各方在博弈中，更多的将是房价的高位调整，短时间内暴涨暴跌对市场的健康发展都是不利的。

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