⊙刘满平

　　高房价这些年来一直是困绕在社会大众心里的一道魔咒，不仅搅得大多数人生活不安宁，也使得社会大众与房地产开发商、炒房团等阶层的隔阂越来越深，政府在处理高房价问题上日益处于两难的被动处境：一方面不希望房价越来越高，影响经济的增长质量，并引发社会的不满，但另一方面却不得不接受“经济越来越受房地产业要挟”(学者易宪容语)这样一个现实——经济增长与地方财政收入增加还得由房地产来拉动。正是基于此，政府调控房价的总体思路就是保持房价与经济增长速度、居民收入增长速度相适应的基本稳定。但从这几年的调控情况看，效果并不理想：出台政策很多，但房价与经济增长、居民收入增长速度相比，上涨幅度惊人。据北京市统计局最新数据，2009年比2005年，北京市居民收入上涨了53%，而房价上涨了126%，上涨幅度是收入的2.3倍。

　　现楼市调控政策之所以效果不彰，笔者认为，除了市场需求等客观因素外，还有一个重要原因：各项围绕楼市的调控政策始终缺乏一个可供直观考核的政策目标。因为没有明确构建一个房价收入比预警体系，由此导致的结果就是外界对政府调控目标的模糊化和多重化：房价到底涨多少才是“合理涨幅”？房价到底达到什么水平才是“合理水平”？“稳定市场价格”到底是稳定涨幅还是稳定现在的价格水平？由于各方各持己说，房价于是“越调越涨”，致使调控部门的种种努力难以得到社会大众的认可。

　　如今，这一现象有所突破！据报道，重庆市常务副市长黄奇帆日前在“内陆开发高地论坛”上透露，重庆调控房价的目标是：一个正常就业的普通家庭，6.5年的家庭收入可买得起一套中低档商品房。在笔者印象中，把房价收入比作为楼市调控政策的目标指向，重庆堪为国内第一家。

　　政府应明确以房价收入比为楼市调控目标，并建立房价收入比预警体系，至少意味着两点：

　　其一，能逐渐完善和健全整个房地产调控体系。自2004年以来，我国调控楼市所采取的措施主要有三个方面：一是“调结构”，如“90/70政策”；二是“抑投机”，如对住房交易加征营业税；三是“促保障”，如扩大廉租房覆盖范围。根据国际及以往的经验，政府要想调控好楼市，房价收入比是关键因素之一，也是国际上衡量房价合理性的重要标准，拿居民收入比对房价，是最朴素、最科学的方式。因此，一个完善和健全的楼市调控体系应将“稳房价”列入其中。

　　其二，可以明确政府调控方向，稳定房价上涨预期。只有当政府明确地将房价收入比列为楼市目标后，政府的调控方向才能明确，确保出台的政策不带有模糊性，防止房地产开发商消解调控措施。各地因地制宜出台明确的房价收入比调控目标并建立预警方案后，全国和各地调控房价，无异于有了一把实实在在的尺子，完全可以照章办事，如果房价收入比低于预警线，就“市场的归市场，政府的归政府”。一旦超过预警线，调控部门要么抑制高涨的房价(如增加土地供给、加大廉租房、经济适用房建设等)，要么提高社会大众的收入水平，无论哪项措施得到落实，都能够真正提升公众的福祉。这样一来，社会对房价高低就有个明确的预期判断，也能消弭许多事实而非的怪论。

　　当然，将房价收入比当作调控楼市依据，仍有很多不足及难点。例如，房价收入比并没有通用的国际标准，我国国情悬殊，不宜直接与发达国家简单对比；我国东中西部、大中小城市、不同阶层居民收入之间的房价收入比计算困难等等。而且由于种种原因，指标中的房价和收入的变化经常是并非同步。在一些年度内，房价收入比在一个城市、一个地区常会出现较大幅度的波动，需要较长时间才能稳定，合理的房价收入比的判断，存在一定的疑问。但总的来说，明确将房价收入比列为调控楼市的目标，并出台诸多自上而下的政策措施要求地方政府切实执行，是一项顾及绝大多数人利益诉求的民生政策，能最大化地将房价信息传递给民众，也将能平衡经济发展和房价调控之间的矛盾。至少，政府调控楼市有据可依。 (作者单位：国家发改委价格监测中心)

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