上半年已经涨幅颇大的楼市和股市在下半年将如何演绎？哪些因素会影响地产行业的走势？在行业背景之下，地产股又会有什么样的投资机会？

　　文|本刊记者 严睿

　　研究支持|东北证券金融与产业研究所 高建     出处|《英才》杂志8月刊

　　买不起房子，那就投资点地产股吧。

　　多半年前，一线城市房地产中介的连片倒下让人们对于整个房地产市场

　　的调整有了强烈的预期。彼时，万科(000002. S Z)这样的地产龙头企业率先发动打折甩卖战，惹得很多业内人士吐出了房价将下跌30%以上的预言。

　　但让人大跌眼镜的是，仅仅半年不到的时间，房地产市场就完成了冰火两重天的转换。今年1、2月间，房地产市场还在延续金融危机之后量缩价跌的态势，进入3月，市场却突然转向，出现了“小阳春”。

　　当人们还在争论这是“小阳春”还是“倒春寒”的时候，接下来的月份，房地产市场便出现了量价齐升的井喷行情——从70个大中城市的环比数据来看，3—6月在成交价格和成交量均出现上涨，并且出现涨幅逐月放大的态势。随着市场销售的回升，房地产开发投资增速也迅速提升，北京、重庆等城市惊现“地王”。

　　如果上述的数据还不够描述房地产市场的火爆，那么再看看这两条新闻：曾因天价豪宅而名噪一时的上海汤臣一品两年内无房成交，却在6月中旬到7月初的大半个月狂卖16套，套现15亿元；6月30日，在北京，地王频出的广渠路，央企背景的中化方兴投资管理有限公司掷下40.6亿元，将京城地王的身价又抬高了一倍多，业内人士惊呼北京已经提前进入3万元房价时代。

　　楼市兴，股市旺。这种楼市与股市的联动关系其实并不鲜见，2007年的楼市和股市几乎同时见顶，而今年上半年股市的单边上扬和楼市的走势大抵相当。眼下的楼市和股市行情对于那些房地产上市公司的投资者来说，或许是再好不过的事情了。自2009年1月1日至7月17日，同花顺房地产板块指数(881260)累积上涨158%，而同期上证指数上涨幅度为74%。

　　2009年过半，在众多券商的中期行业分析报告中，房地产板块几乎都被给予了“优于大势”的评级。东北证券给出的投资策略分析是：“本轮房地产行情是在流动性充裕、通胀预期以及2008年被压抑的刚性需求集中释放所形成的一轮中级行情，在经济尚未完全企稳，政府未主动收缩流动性以及通胀尚未恶化的情况下，房地产企业仍然是较好的投资标的，建议继续超配地产股。”

　　从投资的角度来讲，楼市和股市都是投资者对未来市场的价值判断，那么上半年已经涨幅颇大的楼市和股市在下半年将如何演绎？哪些因素会影响地产行业的走势？在行业背景之下，地产股又会有什么样的投资机会？《英才》本期榜单邀请东北证券金融与产业研究所地产行业分析师高建，以资本市场的视角解析地产行业变化与地产股的投资价值。

　　下半年继续看好地产业

　　3月以来房地产业的整体走势已经不是反弹的概念，而是V型反转，并且持续回升的走势很可能延续全年。

　　“本轮房地产调整已经结束。”和很多市场分析人士所持观点一样，高建认为3月以来房地产业的整体走势已经不是反弹的概念，而是V型反转，并且持续回升的走势很可能延续全年。

　　从今年前六个月的数据来看，高建认为至少到目前为止，房地产市场的最大变化是成交量的井喷式增长，而在价格方面，除了一线大城市自2007年之后的调整以来有一个大幅度的上涨外，全国总体房价的涨幅还不算离谱。

　　截至6月底，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%，其中商品住宅销售面积增长33.4%；商品房销售额15800亿元，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售额增长57.1%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长19.9%和30.2%。在价格方面，全国70个大中城市房屋销售价格在6月同比终于翻红，较去年同期上涨了0.2%(5月同比下降0.6%，4月同比下降1.1%)，环比涨幅则达到了0.8%(5月环比涨幅为0.6%)。

　　下半年，房地产市场仍然会量价齐升吗？东北证券地产行业分析报告预计，未来国内地产销售量维持如此高速增长的难度较大，在一定时间内销售增幅可能会略有起伏。实际上，近期一些房价涨幅较大的一线城市，成交量则出现小幅萎缩。不过，在这份行业分析报告中，东北证券对下半年房地产市场仍然持有乐观预期，认为全年量价的整体回升态势已经非常明确。

　　从房地产企业的角度观察市场，2008年金融危机带来的调整和市场销量的大幅萎缩使很多房地产企业一度面临资金方面的困境，而即便是手头阔绰的地产企业也压缩投资，不敢轻易出手。但这样的状况并没有延续多久。

　　由于房地产投资有一定的滞后性，上半年销售的大幅增长和开发商资金回笼必然会带动下半年房地产行业投资规模的放大。在房地产企业的竣工面积和新开工面积这两个指标上，高建认为下半年快速放量增长的概率较大。

　　房地产销售量的持续放大，房价上涨概率的心理预期，以及下半年房地产企业的投资增长，都给房地产上市公司带来不小的影响。而纵观A股市场中70多家房地产上市公司，大都集中在了量价增长都非常明显的一线城市，因此，这些一线城市的房地产上市公司必然会在今后的营收和毛利率方面有大幅提升。

　　高建分析认为，上述市场状况虽然不会很快的反应在今年的中报上，但在今明两年的年报上会有比较明显的反应，“我们维持对地产行业优于大势的投资评级，并建议继续超配地产股”。

　　通胀预期与政策走向

　　“从全国城镇居民的实际负债比率来看，中国居民的购买力远未得到释放。”

　　通胀预期，这是今年房地产行业的又一个关键词。

　　东北证券之所以乐观的看好未来房地产行业，主要出于对下半年“支撑房地产市场因素不太可能有多大转变”的判断。

　　高建认为地产市场反转回升取决于四个关键因素：政府政策、充足的流动性、低利率水平和旺盛的市场需求。而这四个因素或多或少都与通胀预期相关联。

　　美国次贷危机引发的金融海啸使得各国政府为了挽救经济颓势而纷纷采取激进的刺激措施。国内自2008年9月16日至12月23日的百日内先后降息5次，降幅达到了2.16%，创下历史之最。降息的同时，央行还4次下调了金融机构人民币存款准备金率，为银行信贷松绑。

　　而针对房地产市场一系列“救市”措施也在同期展开。财政部在去年11月起，实行刺激楼市的一揽子新政策，包括下调契税，免征印花税、土地增值税；调整银行最低按揭首付款比例为20%，利率可打7折；加快廉租房建设；规范低收入家庭资格认定等。

　　进入2009年，在政府推行适度宽松的货币政策的主导思想下，银行开始了史无前例的大规模信贷投放。6月中国人民银行公布的数据显示，当月金融机构新增人民币贷款再次突破万亿，达到1.53万亿元，也使得今年上半年新增人民币贷款接近7.4万亿元。

　　市场流动性的激增带来了通胀预期，也直接刺激了楼市和股市的上涨。有市场分析人士认为资金大规模流向房地产市场的证据是非常明显的，不仅表现为房地产火爆销售使更多投资客进场，而且为数众多的工商业资本和信贷资金通过高息借贷等方式进入房地产业，更重要的是中央银行和银监会鼓励扩大消费信贷的政策，从根本上解决了困扰整个房地产业的资金链问题。

　　根据央行上海总部发布的数据，5月上海的中资银行个人住房贷款增加78.7亿元，环比上月增加44.8亿元，创下4年来的单月增量新高。而从多个城市发布的相关信息看，3月以来住房贷款已经成为多家商业银行的支柱业务。

　　与一些分析人士的判断不同，高建认为目前国内房地产购买力仍然强大，并将会继续支撑起中国的高房价。“单纯从房价收入比的数据来看，2008年中国房价收入比为6.72，仍高于发达国家3-6倍的水平，显示出中国居民的购买力无法长期支撑高房价的存在，但从全国城镇居民的实际负债比率来看，中国居民的购买力远未得到释放。”

　　市场也似乎验证了高建的观点，在近期的行情中，除了刚性需求的集中释放外，政策、流动性、低利率等因素相互交织，也大大刺激了保值型投资者为回避可能出现的通胀而提前入市。

　　高建也坦言未来房地产业对政策面仍然会非常敏感，下半年政府对银行信贷方面是否收紧及物业税是对房地产行业影响最大的政策因素。事实上，在出现大幅上涨之后，杭州等一些城市有出现“二套房”房贷收紧的现象，7月中旬银监会主席刘明康在强调金融机构信贷安全时，表示要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。

　　不过，对于政策面是否会转变风向，高建则判断认为，“近一阶段的主要矛盾仍然是如何维持经济的平稳持续增长，而防通胀和实施房地产的宏观调控并抑制房价过快上涨则不是当前的主要矛盾。因此，房贷收缩是否会形成全国范围内的大趋势还有待观察，考虑当前实体经济尚未企稳，年内进行流动性收缩，利率上调的可能性不大。另外，物业税在短期内开征的可能性也不大。”

　　选大不选小

　　从资金来源看，拥有国资背景的地产企业市场表现会更加稳定。

　　话题回到资本市场，毕竟单从投资的角度来看，房地产市场的投资门槛对于一般投资者来说无疑是非常高的，因此想分享房地产市场增长的普通投资者来说，投资房地产股票是再合适不过的选择了。

　　尽管在5、6月的股市行情中，地产股几度大幅领涨，成为推动指数创新高的中坚力量，但与有色金属、新能源等前期涨幅颇大的板块相比，地产股显然没有过度释放市场能量，在业绩增长相对明朗的预期下，其投资价值会伴随市场的每一次调整而凸显。

　　对于投资标的的选择，实际上地产股是相对容易确定的。“房地产行业是典型的资金密集型行业，拥有资金和品牌优势的房地产企业无论从业绩持续性、融资能力、抗风险能力和成长能力来说都大大优于小的地产企业，因此，选大不选小永远是投资地产股的首位。”

　　在短期内行业向好的情况下，实际上各种地产股都会上涨，但从持续发展能力判断，投资者还是应当对于资金实力强，融资有优势，品牌知名度高，储备开发能力突出，有并购运作经验的大型地产商格外关注。

　　高建认为，从地域上来讲，全国性地产企业会比地区性地产商更具备持续发展能力；从地产业类型上看，住宅地产比商业地产价值潜力更高；从资金来源看，拥有国资背景的地产企业市场表现会更加稳定。

　　按照上述选股思路，东北证券给出了万科A(000002. S Z)、保利地产(600048. S H )、信达地产(600657. S H )、金地集团(600383. S H )作为优先配置个股，其它可关注的地产股还有华发股份(600325.SH)、栖霞建(600533.SH)、金融街(000402.SZ)、招商地产(000024.SZ)等。

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