早报特约评论员 顾建发          

　　8月5日，上海市公积金管理中心发布《上海市住房公积金2009年上半年运行分析报告》显示，个贷发放金额远超去年全年总量，同比增长111.50%。同时，该中心发布了对2000户购房及贷款人的随机问卷调查。调查结果显示，一是第一次购房、第一次使用住房公积金贷款和为了自住而购房的比例很高，分别达到71.12%、80%和84%；二是购房和贷款人的年龄和婚姻状况分别是30岁以下的占54.4%，已婚的比例为70.30%。三是购房人家庭年收入在10万元以下的占42.63%，20万元以上的占12.27%，有32.29%的人认为还贷压力较大，有50.55%的人认为一般；四是年轻人购房时，10.67%的购房者完全由父母承担首付款，而51.60%购房者的首付款得到父母的一定资助；五是购房者所购住房在外环以内的占60.67%，在外环外的为39.33%，和年初相比所购住房价格上涨了10%以内的有51.43%，上涨10%～20%的有43.51%，上涨20%～30%的有3.19%。

　　我们从以上一系列数据中可以得到这样的信息：第一，上海住房的刚性需求是非常强的；第二，购房者在价格选择上是比较理性的，这从有50.55%的人认为还贷压力一般可以得到验证；第三，年轻人购房需要家人资助，由于房价较高三个家庭购一套房已成为一种趋势；第四，购房者快乐并痛着，有四成以上购房者的年收入在10万元以下，30年的“房奴”是不可避免的；第五，房价上涨的力度还是非常大的。

　　下面我们再来看一组统计局2009年上半年有关房地产的数据：一是本市房地产开发投资623.63亿元，比去年同期下降3.1%。 二是商品住宅施工面积5350.2万平方米，下降4.5%。 三是商品住宅新开工面积755.47万平方米，下降8.2%。 四是商品住宅竣工面积555.62万平方米，下降10.5%。 五是商品住宅销售面积1443.12万平方米，增长34.8%。

　　由此可见，上海今年上半年住宅市场的强势特征与供求关系密切相关。最近，上海主要领导密切关注房地产市场，中共中央政治局委员、市委书记俞正声在接受凤凰卫视主持人专访时说：房价高不高？高啊，当然高，我觉得房价高。怎么办？增加供给量。还有什么？上海市长韩正也表示：上海房价已过高，将增加土地供应进行冷却。因此，保持上海房地产市场稳定发展还必须在以下四个方面下工夫：

　　首先，切实加快保障性住房建设。当前上海保障性住房建设正在积极推进中，但是总有那么一种“雷声大雨点小”的感觉：众人期盼的《上海市经济适用住房管理试行办法(征求意见稿)》迟至2008年底才出台，《上海市经济适用住房管理试行办法》于今年6月24日由市政府正式发布，但时至今日，这一“办法”还没有正式实施。预计，一旦正式实施，将对稳定市场、抑制房价起到积极作用。

　　其次，严格执行二套房贷政策。二套住房贷款必须要“首付四成，利率上浮10%”。去年年底，为了促进房地产市场的消费，银监会放宽了对第二套住房的限定条件，众多银行纷纷采取了放松第二套住房贷款的做法。二套住房贷款基本上都可以享受第一套的优惠条件。今年7月上海银监局重审“二套房”政策，要求沪上银行严格加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进按揭贷款业务健康有序发展。然而，在具体执行上往往是上有政策，下有对策。

　　第三，增加供应加快推地速度。今年上半年，本市房地产开发投资、商品房施工面积、商品房新开工面积、商品房竣工面积四大指标都呈现负增长。根据一般经验，如果上海每年成交2000万平方米的住宅，那么在建的住房面积必须在6000万平方米。因此，加大投资增加供应势在必行。

　　最后，打击“捂盘惜售”要动真格。《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》自7月1日实行以来，“捂盘惜售”并未完全消失。对此应严格执行《暂行规定》第十条，“捂盘惜售”房地产开发企业记入信用档案，按规定予以降低直至撤销资质处理，清理门户。

　　(作者系上海社科院房地产业研究中心研究员)

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