《东地产》专栏撰稿人 印堃华

　　各地政府都在制订住房建设长远规划，加快建设住房保障体系，增加财政投入和土地供给，以帮助更多的居民家庭解决住房难的问题。政府下决心做这样的大好事，理所当然会受到人民群众的拥护和支持。然而，要想真正把事情办好，光有决心还不够，还需要有正确的、完整的、清晰的思路。如若不然，仍有可能事倍功半，甚至于把好事办砸。

　　政府提供住房保障的面是否愈宽愈难？现在不少地方按人均收入划线，讲收入平均线以下的家庭都纳入住房保障范围，其比例要占城市总户数的百分之七八十，这是有问题的。

　　我国目前仍是发展中国家，处于社会主义初级阶段，尽管经济总量已跃居世界前三、四位，但按人均计算仍处于100位前后的低水平上。因此，现阶段由政府来解决城市大多数家庭的住房问题是国力所不能及的，还是应鼓励大多数老百姓“自住其力、量力而行、租购并举、梯度改善”。对于既买不起房，也租不起房的低收入家庭则由政府提供住房保障，使其“居者有屋住”。倘若政府勉为其难将保障面定得很宽，必然会陷入“高福利、高税收、高成本、低效率”的恶性循环，拖累整个国家的前进步伐。

　　再如，政府提供住房保障的重点对象是低收入家庭还是中等收入家庭？

　　毫无疑问，政府帮困的重点应是低收入家庭，帮困的主要路径是提供廉租房或租金补贴，使之有房住。然而，不少地方都热衷于大批建造只售不租的经济适用房。因为前者需要财政不断投入且没有回报，而后者只需减免低价和配套费，不用掏出真金白银，卖掉后还能回收资金。如此一来就使帮困重点从租不起房的人转向了能掏钱买房的人。而这些肯定不是最穷的人。

　　1997年我在调研中发现当时搞的安居房存在很多问题：一是政府无偿供地，所以都不会拿出成熟的地块来建安居房；二是开发商建筑商垫资建造，难以避免偷工减料，而普遍存在质量问题；三是只售不租，穷人没钱买；四是质量差，只有三分之一产权，有钱的不愿买，所以造成全国性的积压，政府又不愿回购，只能让垫资者自行消化。其结果是政府白给了地，银行白给了低息贷款优惠，而穷人并没有真正得益。

　　1999年我们有些同志考察新加坡、香港后又提出搞经济适用房，当时我就公开发表文章提出反对意见。回顾10年来，各地搞只售不租的经济适用房同样出现类似安居房的毛病，所不同的在于套型愈造愈大，标准愈造愈高，地段愈造愈好，所以连坐奔驰宝马车的人也抢着去买，不少既不缺房也不缺钱的人运用权力或通过关系去买来作投资，而真正买不起房的穷人又有几个能沾光？所以，我主张应将政府保障的重点真正落实到低收入家庭身上，多做“雪中送炭”的事。

　　对于“夹心层”的住房难问题，可以借助市场机制通过拓展含有政府隐形补贴的低档房租赁市场来解决，千万不要勉强穷人买房。倘若政府坚持要造经济适用房，那么，一要控制规模，不要轻重倒置；而要控制标准，以安全、实用、紧凑，满足基本需求为原则。若想住的大、住的好，就得自己掏钱去买商品房；三是改只售不租为只租不售或以租为主。

　　我们的长期奋斗目标是要实现“居者有其屋”。但在一个相当长的历史阶段里，还只能先解决“居者有屋住”的问题。总的来说，解决城市居民的住房问题既要发挥市场机制配套资源的基础性作用，也需要政府对无力进入市场的困难群体提供住房保障，两条腿走路缺一不可。但政府不能、也无力充当救世主，政策应引导和鼓励广大人民群众主要通过自己的努力来实现“居者有其屋”和不断提高居住水平。

　　(作者为上海市房产经济学会副会长、上海财经大学房地产经济研究中心教授)

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