《东地产》专栏撰搞人 印堃华

　　房价会继续上涨，这是我对下半年上海房地产市场走向的一个基本判断。

　　为什么？这是由供需关系决定的，是经济学原理决定的。“供不应求”是目前上海楼市供需关系的真实写照，在这样的状况下，下半年房价还会持续上涨，不会回落。

　　首先，从商品房供应量上来看，一手房目前可供量在600万平方米左右，而正常一年的供量一般在2000万-2500万平方米，实际销售应为2500万-3000万平方米。可见这样的供应量是捉襟见肘的。这里要区分的是总量供给并不等于有效供给。总量供给中有部分是空置房，如一些远郊地区的批地，实际产业配置、生活条件、就业岗位都跟不上，所以是卖不掉的，不能称为有效供给。而内环地区的卢湾、黄浦、静安，目前已基本无可供量，稀缺性必然导致价格的飙升。

　　其次，房屋作为土地产品、“地上物”，其价格与土地情况紧密相连。在土地供应方面，过去几年中也受到较多限制。由于保障耕地面积、土地供给渠道单一，我国土地资源比其他国家更为稀缺。为了打压房地产价格的高昂，宏观调控采用了压缩地根的政策，导致土地投资需求被抑制。近几个月各企业大量拿地的行为即是这一需求被释放的体现。但限于房地产行业的开发周期，这种释放不会在短时间内反映到房价上。

　　但换个角度讲，供应不足也会导致另一种“有价无市”，即有房价，但无房可卖，成交量发生萎缩。不过，作为正处在加速城市化、完善工业化、融入全球化时期的上海，城市的人口、收入均在增加，购房需求也是持续旺盛。上海的同质商品房价始终是稳步走高。因此，即使一手房紧缺，二手房价还是会顶上来，尤其是新天地、小陆家嘴这样的中心区域。越是经济好的地区，越是涨多跌少。

　　此外，由动拆迁难度增加、各种税收、一二线城市居高的楼板价等因素，也显然提升了开发商的成本，进而推动房价。

　　不过，虽然“供不应求”，房价并不会出现暴涨现象，而是不温不火。第一个原因是政府调控比较严，应会陆续出台相关政策打压投机炒房者。虽然避免了房价虚高，但也伤害了房地产这一支柱产业，而其恢复健康尚需2年左右时间。第二个原因，是随着近两年外郊环地区的发展，其有效供给也有所上升。迫于中心城区的高价与稀缺，一批刚性需求在外环得到缓解，成交重心因而向外挪移，这也会使均价受到一定的影响。

　　若要房价下降，需要两个条件。一是扩大有效供给，如加快旧区改造速度。二是降低成本费用。这需要对地价、税收等进行一定的调整。若要房价大跌，则除非：一，打仗；二，社会、经济剧烈动荡，发生经济危机。

　　房价它是一个波浪式、螺旋式上升的东西，在人为打压下，可能在短期内蛰伏，但是不会回到原点。在长期上，由于以土地资源为基础，它必然是一个向上的趋势。

　　(作者为上海市房产经济学会副会长、上海财经大学房地产经济研究中心教授)

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