文/冀志罡

　　征收物业税的真正难点，不是能否降低房价，也不是能否提高政府的收入，而是物业税是否能低成本征收，并为政府的公共服务和居民的纳税积极性提供正面激励

　　只要房价一上涨，物业税就会被搬上台面拷问一轮。这已经是最近几年的惯例。在物业税身上，人们寄托着各种各样的心愿：政府期望通过物业税增加收入；开发商期望通过物业税降低土地成本；而购房者，则期望物业税能实实在在地降低一点房价。

　　然而，生活常识告诉我们，一件能够左右逢源的事，通常没什么价值；而有价值的事，就不可能左右逢源。税收是政府从社会中抽取资源以维持公共服务的手段，这本身就决定了，仅仅以税收形式的改变不可能让所有人获益。

　　真正值得拷问的，不是物业税能否降低房价，或能否提高政府的收入，而是物业税是否能低成本征收，并为政府的公共服务和居民的纳税积极性提供正面激励。如果是，那么，不妨花上几年时间来研究推进之；如果不是，那就不如趁早画上休止符，让大家把时间精力用在更有价值的事项上。不过，看众人讨论得如此热闹，我也不妨来谈谈。

　　物业税无关房价

　　所有支持物业税的声音，都默认了一个先决条件，即一次付清的土地出让金分期支付后，房价能够大幅下降。据某些专家测算，降价幅度甚至能够达到30%以上，理由是地价在房地产开发成本中占比一般超过30%。

　　这还是成本定价的思路，而这种思路在逻辑起点上就错了。不妨设想，假如地方政府不再把土地卖给开发商，而是以土地参股，成为开发商的股东又如何呢？房价会降低30%吗？显然不会！财务报表只是企业经营的历史记录，它并不能影响由市场供求关系形成的价格。影响房价的只能是住宅的供求关系，即有多少需要住房的人口在竞争多少面积的房子。只要人多房少，普通人的住房就必然窄小，不管成本是否曝光、土地成本如何支付，结果都一样。

　　因此，指望开征物业税能让普通百姓买得起大房子，是一种很滑稽的幻想。虽然在理论上，通过降低地价提高地租确实可能降低初始房价，但之后的供房负担一样会让小市民吃不消。差别仅仅在于，现在的月供是全部付给银行，那时则是部分付银行、部分付政府而已。

　　支持物业税的另一种论调，是它能降低房地产开发的门槛，使开发商竞争更充分。这更是无稽之谈。只要不存在行政门槛的行业，都是充分竞争的，房地产行业已经是充分竞争的状态，开征物业税并不能改变这种状态。开发商的数量不管有多少，他们仍然要争夺数量有限的地块，而这种竞争，必然体现在成本上，也必然体现在房价上。

　　物业税的实质是地租

　　物业税是财产税的一种，按房产评估价值征收。在西方国家，物业税是地方财政收入的大头，正如在中国，卖地收入也是不少地方政府收入的大头一样。看到了西方的经验，不少中国官员也设想，可以通过物业税解决地方政府的收入问题，使之不必再依赖卖地。

　　许多人埋怨，卖地收入刺激了地方政府大搞土地开发和房地产，因此导致了房价过高。这也是很无厘头的逻辑。不搞土地开发和房地产，城市化进程如何进行？不刺激地方政府搞，要刺激谁来搞？中央政府吗？这才几十年，大家就忘了计划经济下的城市是什么样的了？

　　房价过高的根本原因，在于土地制度的僵化。最近十几年，随着制造业快速崛起，大量人口涌入城市，而土地和住宅供给的速度却远未跟上，导致过多的人口竞争过少的房子，这才是房价高高在上，人人无奈做房奴的根源。

　　至于物业税，不过是城镇国有土地收取地租的一种方式而已。是一次性收，还是按年收，本质上是没有区别的。许多人动不动拿美国的物业税作为案例，这是没有弄清楚两国土地制度的根本差别。美国的土地归私人所有，美国政府收取的物业税，等于是公共服务的对价，与物业服务公司收的物业费，本质上是一回事。而在中国，所有土地都归国家所有，实际上就是归政府所有，企业和公民只能租用，而不能拥有土地。所以，土地出让金也好，物业税也罢，公民为住房而缴纳的各种费用，本质上都是交租。

　　既然如此，现行的土地出让金也好，拟议中的物业税也罢，真正的区别，就不是能否降低房价，而是哪一个征收成本最低，且最能因应地方政府的眼前需要，就应该采用哪一个。

　　物业税的难处

　　物业税讨论了很多年，与物业税类似的土地年租制也讨论了很多年。可是论来论去，还是书面文章，总也落实不下去。原因何在？

　　第一，是地方政府推动土地开发和基础设施建设的资金主要来源于卖地。基础设施建设是长期投资，需要投入的资金量很大，而按照我国法律，地方政府又不具备独立发债资格，甚至为银行贷款做担保也是非法的。因此，除了卖地，地方政府还真想不出其他推动城市建设的筹资办法。

　　那么，放开地方发行市政债券行不行？也不行。美国的地方政府是独立法人，可承担完全财务责任，而且法律上也是可以倒闭的。而在我国，地方政府相对中央政府并不具备独立性，地方政府的信用本质上仍然来自中央政府。这样，一旦市政债券开闸，地方就会无止境地发债，中央信用很快就会被透支得干干净净。

　　第二，物业税潜在的征收困难。地价与土地出让金属于事前收费，且收费对象是开发企业，收取很容易；而物业税属于事后收费，且收费对象是业主，这个难度会多大，无法预料。不过可以参考物业费的收取难度。据说，一家物业公司能收到8成以上的物业费，就算是成功的。

　　第三，中国特色的空前复杂的房屋产权关系，会让物业税复杂无比。曾有老外戏言，北京是全世界房屋产权种类最多的地方。这其实不是戏言，而是实情。中国自1984年宪法确立了土地国有制后，土地开发就只能摸着石头过河，而各种历史遗留问题又不能漠视。于是有央产房、军产房、小产权房，甚至还有一套房子几十个产权人的情况。如果再开征物业税，产权种类会更多，因为不少房产是交过土地出让金的。产权如此复杂，物业税如何区别对待，实在是个令人头痛的问题。

　　有了这么多现实的困难，物业税其实早该放弃才对。之所以念念不忘，是舆论误以为物业税能降房价，官方则希望再多一条生财之道。只可惜，这些主意，全是错的。

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