话题缘起不久前，中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，同时公布了发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。一时间，争论了几年的物业税重又成为公众热议的话题。开征物业税，意味着房产持有者每年将支出额外的税费，关乎每个人的切身利益，而人们更加关注的是，物业税的制度设计如何、怎么个征法？物业税是否真的如许多人所想的那样一开征房价就应声下跌？国家为什么要开征物业税？目前开征物业税的条件是否成熟？物业税究竟会给楼市带来什么影响？我们特约有关专家发表看法。

　　物业税具有其他税种不可替代的作用，应积极创造条件开征

　　调节贫富差距，引导房地产市场健康发展

　　□杨卫华

　　2003年10月，党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》首次提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”后，2006年初接着在某些地区开始物业税空转的试点，今年5月25日《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，又进一步提出深化房地产税制改革，研究开征物业税的问题。物业税正向我们一步一步走来，离我们越来越近。那么，我国为什么要开征物业税？开征物业税对人们生活将带来什么影响？

　　现在还不完全具备开征物业税的条件，今明两年开征的可能性不大

　　笔者认为，虽然物业税离我们越来越近，但真正开征物业税(本人主张称不动产税或房地产税)还需要一个过程，现在还不完全具备开征的条件，今明两年开征的可能性不大。当然，应当看到，在我国改革房地产税制，开征物业税是必要的，物业税具有其他税种不可替代的作用，应积极创造条件开征。

　　开征物业税有什么作用？我们知道，物业税的作用是税收作用的组成部分。所谓税收的作用，是指税收职能在一定条件下表现出来的效果。税收职能是税收本身固有的功能和职责。税收作用是由税收职能和一定条件决定的。因此，物业税的作用，首先，取决于物业税的性质。税种的性质不同，有不同的作用。如所得税的作用主要是调节纳税人的收入，行为税的作用是限制某些行为的发生。笔者认为，所谓物业税是对纳税人拥有的物业征收的税。它实际上是新概念下的房地产税或不动产税，是财产税中的一种。其财产税的性质，自然决定其发挥财产税的作用。其次，取决于物业税的具体制度。同样的税种，规定的制度不同，其作用也不相同。物业税作为取代房地产税而开征的税种，可以规定不同的范围和具体的制度。如物业税只取代现行的房产税和城镇土地使用税，还是在此基础上再加上现行的土地增值税、契税和对开发商征收的绿化费、防洪费、人防设施配套费等？是否包括现行的土地出让金？其制度不同，发挥的作用自然不同。再次，取决于征管的环境和条件。制度相同的税种，征管的状况不同，作用也不一样。如果依法征收，应收尽收，税收的作用就能有效地发挥；如果依任务征收，依领导意志征税，或收“人情税”，其作用就受到影响。笔者认为，我国开征物业税主要作用有：

　　征收物业税可以简化税制，优化税制结构

　　党的十六届三中全会作出的“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”的规定，其目的就是为了推动地方税制改革，简化过于复杂的税收制度，扩大财产税，优化税制结构。据不完全统计，我国现行房地产的税费在开发和交易环节就有96种之多，占房价的30%以上。还存在一定程度的重复征税，如对房产征收营业税后，再征土地增值税。这既不利于公平税负，也不方便征收管理。同时，在保有环节征房产税，既从价征收，又从租征收，计税依据和税率不一，税负不平。加上无论从价征收1.2%，还是从租征收12%，税负都偏重。开征物业税，把保有环节对房地产征收的税费，合并为物业税，改革税制，可以起到规范制度，优化结构，公平税负的作用。

　　征收物业税可以调节贫富差距，促进社会和谐

　　我国改革开放以后，允许一部分地区和一部分人先富起来，一些人通过各种不同的途径，占有越来越多财产，而另一些人则因收入低，财产很少，贫富差距扩大。在住房方面，有些人拥有多套住房，有房无人住，而另一些人则因收入低，房价高而无房住，加大了社会矛盾，影响了社会和谐。开征物业税，对房屋经营者，多套房屋的拥有者征税，比如，除了对经营性房屋征税外，还对每个家庭超过一套的住房征税，增加房屋拥有者的成本，可以起到调节财产收入，促进财富再分配，缩小贫富差距的作用。

　　开征物业税可以优化房产资源，缓和供需矛盾

　　暂时避开开征物业税是否会引起房价降低或上升这一争议较大的问题不说，对保有环节不动产开征物业税，不仅对经营性房屋征税，而且把开发商建好超过二年没有销售的空置房屋、豪华型住宅，以及每个家庭第二套以上住宅也列入征税范围，自然对房地产的存量持有者和房产的新增需求者起抑制作用。一方面可以减少人们对房屋的盲目购买，降低持续扩大的占有心态；另一方面，可以促使拥有多套房屋的人，为减少税收负担，主动出售暂时不居住的房屋。征收物业税，打击囤房，抑制炒房，有利于遏制房地产过度投机行为，让多房者主动卖掉余房，有利于增加房源，缓和房屋供需矛盾，促进房地产市场健康发展。

　　开征物业税可以增加地方财政收入，规范财政分配关系

　　在许多国家，财产税是地方县以下财政收入的主要来源，而我国由于财产税税种少，收入低，比重小，难以满足地方财政收入的需要。因而许多地方政府只能靠出卖土地使用权来补充财政收入。近年，土地出让金在地方政府财政收入中占有相当大的份额，据媒体报道，2007年全国土地出让金高达1.3万亿元，2008年也为9600亿元。“土地财政”的色彩越来越浓厚，土地资源遭到严重破坏。开征物业税，虽然对是否包括土地出让金存在较大争议，但开征物业税有利于规范财产税制度，增加财产税收入，提高财产税比重，已成共识。就算物业税不包含土地出让金，开征物业税也会提出解决目前征收土地出让金中的短视行为的办法，促进土地的合理使用，规范财政分配关系，引导地方政府关心经济发展，通过发展经济增加财政收入。

　　作者系中国税务学会理事、中山大学税收研究中心主任、岭南学院教授

　　从境外的开征历程看，物业税不构成对房价涨跌的直接明显影响

　　房价取决于当时市场状况下的供求关系

　　□陈德豪

　　开征物业税是大势所趋，很可能2010年底试行

　　开征物业税涉及一系列制度设计和利益平衡选择问题：如税率高低、级差设定，是否对全部物业征税，不同类型、不同楼龄的物业如何区别对待，面积、价值、套数如何考量，全国各地是否统一税率、统一征收办法，城乡如何区别，已有的税费如何调整等。

　　开征物业税还涉及一些技术条件：如需要完善物权登记体系，建立可以全国联动互查的信息系统(能够识别同一家庭以不同成员名义购房、同一人不同地方购房的情况)；需要有完善的房地产价值评估体系和一大批专业估价人员，需要建立计算机评税软件系统等。

　　尽管开征物业税还存在制度、技术、人员专业性和信息化等方面的问题，但笔者认为，开征物业税是建设资源节约型、环境有好型社会的大势所趋，很可能2010年底就会在一些地方试行，并且会先对以下物业开征：企业拥有的商业物业，个人或家庭拥有的大户型、高价值物业及一套以上物业，实行区别税率。

　　那么，开征物业税究竟会给房地产市场带来哪些影响？会否如很多人期待的那样，引导房价下跌呢？

　　就市场长远发展来说，能促进房地产资源的集约利用，有利于房地产市场的持续健康发展

　　开征物业税对房地产市场的影响，可以从对市场参与主体、供需、房价等多个角度评价。

　　其一，对地方政府来说，从短期看，可能会使当期财政收入减少；但从长远来讲，将会为其带来稳定的财政收入。这样就会抑制地方政府过度依赖任期内“集中卖地、花光家底”的短期行为，有利于城市土地资源的可持续利用。

　　其二，对开发商来说，其会根据新税收制度对市场的影响，调整经营路线和产品结构，如减少别墅型、大户型商品房的开发供应，增加中小户型。同时，因为不卖房也要交税，“捂盘待涨”、“囤积房源”的情况会相应减少。

　　其三，对自用与投资者来说，开征物业税直接增加了持有房地产的成本，因此会影响其消费心态，抑制投资性需求和大户型的自住性需求。

　　其四，就市场长远发展来说，持有物业成本的提高，会促使房产流通，减少空置，促进房地产资源的集约利用，从而有利于房地产市场的持续健康发展。

　　考虑到其他诸多因素对房价的影响，套用一句老话：一切皆有可能

　　开征物业税会对房价造成何种影响，主要有两种说法：一种认为会导致房价下跌，理由是开征物业税等于将几十年的土地出让金和一些房地产税费变成按年缴纳，能大幅度降低房价中的地价成本，从而带动房价大幅度下跌。笔者认为这多半是揣度者的一厢情愿。因为：第一，国家的制度设计倾向不会取消一次性交纳土地出让金的做法；第二，香港等开征物业税的地区，土地依然有很高的拍卖价，难以看出物业税的影响。另一种观点认为会导致房价上涨，理由是卖方会将增加的税费成本转移给买房人。其实这种观点也是只从局部和个案的角度看问题。事实上，能否将成本转移到房价中，取决于众多其他因素，但提高房价必然会导致整个市场的购买力和购买意愿下降。

　　笔者认为，从一般经济学意义上说，对保有环节的物业征税，其他因素不变，肯定会促成人们减少持有，选择卖出，导致市场供应增加，房价下跌。但是，我国要开征的物业税，极可能是一个组合、有差别的税收体系，并且国家在开征物业税的同时，还会调整、取消其他房地产税费。所以，开征物业税对某一类型物业当期房价的影响，在具体规定没有出台以前，不宜过早下结论。若再考虑到经济、社会、政治因素，人口增长状况，收入水平，产品的市场适应性，具体的宏、微观政策等其他诸多因素对房价的影响，开征物业税后的房价就更难预测。总之，房价取决于当时市场状况下的供求关系。从境外的开征历程看，物业税不构成对房价涨跌的直接明显影响。因此，大家对物业税实施可能给房价造成的影响要有全面的心理准备，套用一句流行语：一切皆有可能。

　　开征物业税，涉及最广泛的大众利益，需要慎重定出科学合理的征收办法，使其既不要影响人们正常的生产、经营、生活对物业的需求，增加经济与社会成本，又要起到调节社会财富分配，节约资源，促进流转，抑制奢侈消费，保障房地产市场持续健康发展的作用。

　　作者系广州大学商学院工程管理系主任、教授

　　物业税的定位以及物业税开征后所要起到的作用不明确，是当前开征物业税最大的难点

　　制约物业税开征的因素和条件

　　□李建英

　　2003年10月，党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”这指明了房地产税费体系改革的方向。此后，国内学者对我国物业税的开征始终没有达成一致的观点，致其久久不能出台。

　　笔者认为，物业税的定位以及物业税开征后所要起到的作用不明确，是当前我国开征物业税最大的难点。应该将物业税定位在财产税的范畴内，归属于房地产税收类，正税、清费、明租是我国物业税最好的定位。在具体的物业税制设计中应充分考虑我国国情，给地方政府一定的操作空间，从而促使物业税税收职能的充分发挥。

　　那么究竟有哪些因素和条件影响和制约物业税开征呢？

　　开征物业税的前提———产权清晰、理顺各种产权关系

　　开征物业税是一种政府行为，征税要求产权清晰，政府要向业主、向产权所有者征税，而不能向租用者征。现在我国土地产权有两种形式：一是国有，二是集体所有。目前问题比较突出的是集体土地，随便占用农民的土地，随便改变土地用途的现象十分突出。农民在这个问题上没有发言权，其原因就是产权不清晰，谁是集体土地产权的法人代表处于模糊状态，因此，随便一个乡长、村长都可以说了算。

　　要理顺各种产权关系。首先，国有土地和集体土地应该并轨。应把集体土地变为国有，否则，集体土地(农地)是保不住的，因为村长、乡长一结合，市、县长一下令，土地就卖了；其次，土地使用形式也应该并轨。现在的土地使用形式有出让，有划拨，这两种不同形式在房地产产品的价值量上差别很大；其三，我国的住宅建设有多种形式：商品房、经济适用房、合作建房、集资建房、房改房等等，这几种形式建房所投入的成本与土地产出价值都不一样，也应该并轨。没有这三个并轨，产权就难以理顺，就没有一个基本的平征线，公平就达不到。应该说，这是开征物业税的前提。

　　要有一个公平、公正的评估机构

　　开征物业税，首先要对不动产进行评估。当前面临的最大的问题是：谁来评估？评估费谁来出？现在我国有三个政府主管部门辖有评估机构，一是建设部为主的房地产评估机构、二是国土资源部所属的以土地评估为主的评估机构、三是国资局所属的资产评估机构。这三个不同属性的评估机构，对同一个不动产的评估，可得出三个不同的价值量，有可能相差甚远。在这种情况下怎样开征物业税？其次，评估费由谁来出？由此可见，要开征物业税，首先要整顿清理现行的评估机构，使其脱离主管部门，割断部门利益关系，使评估机构真正成为讲公正、讲公平、讲诚信的中介机构。

　　征收物业税时对现有商品房的制度安排———只能针对不含土地出让金的商品房征收

　　开征物业税等保有环节的税，必须以“相应取消有关收费”作为前提。在相关收费不取消的情况下，直接就开征“保有税”，等于单方面增加公众的负担，与中央十六届三中全会提出的开征物业税的基本原则相背离。因为现有商品房都由开发商一次性缴纳了70年的土地出让金，这些土地出让金被纳入房价后又转嫁到了购房者身上，而物业税的作用之一就是把土地出让金由一次性交纳分摊成未来若干年分别缴纳。既然购房人已经一次性缴纳了70年的土地出让金，如果把这部分民众已经缴纳过的土地出让金再转化到物业税中，就会导致重复征税。因此，物业税只能针对不含土地出让金的商品房征收。

　　把土地出让金纳入物业税是最佳选择

　　对物业税构成最大阻碍的实际上是土地出让金问题。鉴于中国国情，把土地出让金纳入物业税不仅是最佳选择，也是唯一选择。其一，只有把土地出让金纳入物业税当中，才能抑制地方政府盲目建设、浪费建设用地及建设用地短期行为的冲动。由于不能通过出让土地一次性获得收入，地方政府就不得不提高资金使用效率，通过改善公共建设换取民众缴纳物业税的积极性。事实上，这也是各国开征物业税的初衷。其二，如果把土地出让金剔除，物业税税率将变得非常低，而征收成本则不变。这意味着，征收成本在某些地方有可能接近甚至超过物业税，从而使物业税的开征变得毫无意义。其三，只有把土地出让金纳入物业税当中，才能抑制地方政府的卖地冲动，才能促使调控措施见效，防止房价进一步失控，住房这一民生问题进一步恶化。

　　作者系广东外语外贸大学财经学院教授

　　物业税开征应该“先易后难”

　　可考虑先从争议较小的商用物业着手，再扩展至第二套或者以上的住宅物业，最后才把所有的房产物业纳入课征范围

　　□林江

　　物业税是政府向房产物业征收的一种财产税，通常向物业的业主或者租户征收，税务机关会定期对物业进行估值，并以估值的某个百分比作为应缴的物业税额。显然，物业税是一种在房产物业保有环节中征收的一种税项。

　　开征物业税目标是平抑房产物业价格，增加财政收入

　　开征物业税希望达到以下两个目标：一是平抑房产物业价格。拥有房产物业数量越多，需要缴纳的物业税额就会越高，从而形成了新思维：买家购置、拥有的物业若长期空置，由于挤占了公共资源，也需要为此付出代价。因此，物业持有人为了避免缴纳高昂的物业税，会选择抛售手头多余的房产物业，从而有助于平抑房地产价格；另一方面，现有的制度安排是房地产开发商一次性支付70年的土地出让金等税费，再等待物业出售的时候把税费转嫁给买家，此安排对于大型发展商有利。而开征物业税则相当于把相关的税费分摊到房产物业的保有环节，有助于中小型的发展商进入市场，增加房产物业供给，从而也达到平抑房产价格的目标。二是增加政府尤其是地方政府财政收入。物业税作为向不动产征收的税项，属于地方税的范畴，具有财政收入稳定的特征，适合地方政府用来向辖区居民提供教育、医疗等公共服务。

　　税基难确定制约了物业税的顺利开征

　　尽管从以上两个目标考虑，我国确实有尽快开征物业税的必要。可是，以下几个因素可能制约了物业税的顺利开征：

　　第一，税基的确定问题。从公平的原则出发，一旦物业税开征，所有的物业都应纳入课征范围，而税基可能是物业市值或者租值的升值部分，譬如香港地区，是对全港的物业，无论是住宅还是商用大厦，无论是自住还是出租，都由政府的差饷物业估价署定期对物业的应课差饷租值作出评估，然后由物业的所有者或者使用者按照租值的固定百分比向政府缴纳。然而在内地，人们对于物业税的税基有不同的理解，有人认为应该对所有的物业进行普征，也有人认为应该对于居住面积小于某个数字的自住物业作出豁免，而对于第二套或者以上的物业课征。可是前者可能需要对包括经济适用房、廉租房在内的物业都实行课征，从而让人对物业税的公平性提出质疑；而后者对于如何界定第二套或者以上的物业会产生困难：如果一名广州居民到上海置业，而且用别人的名字购买，如何判断是同一人购买的物业？另外，针对的第二套或者以上的物业课税是否具有追溯力，如果答案是肯定的，问题在于过去购买的物业都是一次性缴纳了70年的土地出让金，再征收物业税就有重复课税之嫌；如果是“老物业老办法、新物业新办法”，对于现有的拥有超过一套物业的所有者或者使用者作出豁免，会一定程度上削弱了物业税的公信力以及功效。

　　长远而言物业税对于平抑房产物业价格的作用非常有限

　　第二，物业税开征是否能够真正平抑房产物业价格，仍然是未知之数。事实上，影响房产物业价格的因素有很多，税收只是其中之一。譬如，福利房政策、房地产收费、经济发展水平等因素对于房地产价格的影响可能大于物业税。即使物业税的出台对物业价格产生抑制作用，但是导致物业价格大跌的可能性不大。因为物业税对物业价格的影响程度还取决于税率的设定，如果税率显著高于银行贷款利率，以投资为目的的购房行为已差不多无利可图，可是以自住为目的的购房行为则受影响有限。个人认为，我国房价长期走高，主要与我国城市化的速度加快，都市人口快速膨胀，城市土地供给有限有关。物业税长远而言对于平抑房产物业价格的作用非常有限。

　　采取比较审慎的态度是合乎逻辑的，当前可以考虑先从争议较小的商用物业着手

　　第三，作为地方税或者财产税的重要组成部分，物业税的开征能够为地方政府带来相对稳定的财政收入，本来应该得到地方政府的支持。可是在现行分税制的财政体制下，地方政府的事权、财权并不统一，加上地方官员在追求任期GDP最大化的动机驱使下，地方政府更愿意取得一次性的土地出让金的收入而不是在物业的保有环节征收相关的税项。因此，物业税的开征未必能够得到地方政府的支持和配合。综合而言，在开征物业税问题上，采取比较审慎的态度是合乎逻辑的。当然，用积极的态度看物业税的开征，当前我们可以考虑先从争议较小的商用物业着手，然后再考虑扩展至第二套或者以上的住宅物业，尤其是别墅等豪华住宅，最后才扩展至把所有的房产物业纳入课征范围。

　　作者系中山大学岭南学院财政税务系主任、教授、博士生导师

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