文/本刊记者 黄罗维

　　文前提要：近期，一则国家统计局摸底房价成本消息引起了市场的广泛关注，其实从当前的市场来看，统计局如此摸底并没有实际的意义。从这一点来说，厘清房价统计数据，建立更为科学的房价统计统计指标体系，才是其当务之急的工作。

　　摸底房价成本起波澜

　　近一段时间以来，房地产市场的火热也吸引了许多投资者关注的目光。2009年5月全国住宅市场成交量持续升温，据中指研究院监测数据显示：5月份重点监测的全国30个城市总成交面积环比上月增长8.58%，其中24个城市住宅成交面积环比上升，占总城市数量的8成。与此同时土地市场同样也是颇为活跃，据克而瑞(中国)研究中心统计，6月5日至6月11日期间，上海、深圳、广州等8个城市有土地成交，成交地块39幅，成交土地面积152万平方米，其中上海和厦门最为活跃。上海成交的7幅经营用地中，有5幅地块的溢价率超过了100%，厦门8日单日土地成交总价高达98亿元。

　　而就在这个时候，一则国家统计局将对40个重点城市商品住宅开发费用进行专项调查的消息，同样也在市场上掀起了不小的波澜。据了解，本次调查的主要内容包括：一是调查样本房地产开发企业基本情况、房地产开发项目个数、房地产开发企业财务状况等；二是调查房地产项目开发费用构成情况，调查范围和对象为包括北京、上海、广州、杭州、无锡在内的40个重点城市中部分房地产开发企业，以及其2008年1月到2009年4月有销售活动的商品住宅楼盘项目。知情人士表示，在房地产项目开发费用构成中，国家统计局要求在此次调查中摸清项目土地费用、城市基础建设费、项目建造费用、项目销售费用和各项税费、项目总建筑面积和项目销售总收入。

　　从相关已披露的信息来看，国家统计局这次所要调查的就是所谓的房价成本。一说到房价成本这个词，大家肯定都不会陌生，这可是中国房地产市场上的热门字眼。2005年8月，福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本清单，当即在房地产业内掀起轩然大波。之后，虽然有不少地方物价局表示会“跟进”公布房价成本清单，但最后的结果却都是不了了之。而今天，国家统计局却突然要来个全国性的房价成本摸底，实在颇有些出人意料。

　　按照一般的理解来看，统计局的职责是统计各类数据并进行发布，具有很大的权威性，现在怎么会突然对楼盘的房价成本发生兴趣呢？有专家认为，摸底房价成本，就是全面厘清各种利益因素所占房地产成本比例，从而清晰告知全社会，究竟构成房地产成本的“大头”是哪里。对此记者认为，要弄清所谓房价成本的“大头”，统计局大可不必如此兴师动众地进行摸底调查，这实在是一件费时耗力而又无实际意义的事情。一句话，多此一举！

　　土地成本是关键要素

　　其实，如果要知道房价成本的“大头”，不用摸底调查就可以得出答案，那就是土地成本。所以不少投资者认为，统计局此次调查得出答案也只能有一个，那就是高地价直接导致了当前的高房价，而这样的结果并没有任何新意。

　　今年3月，在十一届全国人大二次会议新闻中心举行“住房保障问题”专题采访中，住房和城乡建设部副部长齐骥在答问时对房价构成进行了解析。他指出，各地区影响房价的主要因素之一是土地成本。齐骥说，目前商品住房的成本构成主要是这几块。第一是土地成本，这其中也包括拆迁补偿费用；再一块是商品房建设过程中的建造成本；第三大块是一些税、费，有的是法定的，有的是规范性文件规定的；还有一块是开发企业的融资成本。他指出，建造成本在全国各地相差得不是特别多，无论是在东部城市还是西部城市，都差不太多。税费是统一规定的，也没有太大的差异。因此，各地区影响房价的主要因素之一是土地成本。

　　同样，全国工商联在给全国政协提交的《我国房价何以高居不下》的书面发言中称：我国房地产行业目前存在成本和费用结构严重失衡、税费明显偏高且征收不合理的状况。刚性的土地成本不仅导致了房价的居高不下，同时也是造成当前房地产市场低迷的重要原因。工商联房地产商会于2008年7月至10月在北京、上海、广州、苏州等9个城市，选取62个不同规模、不同所有制的房地产开发企业的81个项目就“房地产企业的开发费用”进行了深入调查和分析研究，得出：土地成本占企业开发直接成本的比例最高，达到58.2%。

　　所以统计局的调查结果如果公布，最受鼓舞的一定是开发商了，因为面对老百姓对高房价的抱怨，他们大都认为现在土地成本过高，房地产开发利润并不丰厚。恒大地产集团董事局主席许家印透露，目前国内房产开发，土地成本已占到房价的三成，各种税费占到三到四成；万通地产董事局主席冯仑则说，房地产开发商的平均资产收益率达不到5%；北京市华远房地产股份有限公司董事长任志强说过去几年平均的行业利润率大概只有8%，他更进一步认为，国内的土地价格为什么会一路攀升至令人瞠目结舌的程度？并且形成从高土地价格到高房价的恶性循环，这其中，政府土地供应政策的缺失，可以讲，是高房价形成的最大根源。

　　所以记者担忧的是，统计局的调查结果一旦公布，希望降地价来降房价无疑会成为普通大众最为直接的想法，从而会让我们的政府限于颇为尴尬的境地。

　　厘清房价数据更务实

　　所以，现在统计局完全不必忙于去调查什么楼盘的房价成本，这样做的结果不仅没有现实意义，而且有可能混淆了市场的视线，完全不是国家统计局的“份内事”。对此有市场人士撰文认为，在信息资讯发达的今天，完全没有必要让统计部门去像盲人摸象一样，用抽样调查的方法去“计算”数字上的“泡沫”，做无用功。房屋成本中的土地成本掌握在政府手里，涉及房产的各项规费仍然掌握在政府手里，每套商品房的交易又必须在政府部门的备案下才能完成，政府的办公电脑信息网络上掌控着一套房子从批地、建设到销售每一个环节上的数据信息，只要将这些公开发布，消费者就会有一个直观的判断，没必要让统计局去“舍近求远”白白浪费精力和时间。绕了半天，还是得绕回来，何苦来哉？

　　如果细细分析一下，在当前的房地产市场领域，统计局其实还是有着很多“正事”要办，其中厘清现时房价统计数据的统计则更是当务之急。长期以来，在房价的数据统计上，都一直存在着数据打架的想象，而近期随着市场交易的迅速回暖，这一现象再次愈演愈烈，又出现了房价数据南辕北辙的现象。“数据打架、雾里看花、盲人摸象，若现有调查数据都令人难以信任的话，在其基础之上作的分析、预测有多准，实在很难保证。”一位业内知名机构的分析师这样表示。

　　其实，中国商品房市场建立至今，很多地方都没有建立一个比较准确的房地产统计体系，所谓的房地产统计指标体系，全国更是混乱一团。此前，就发生过国家发改委和广州房管局两个权威的政府部门，对广州房价给出了一升一降完全相反答案的“故事”。房价数字的混乱会造成许多人对市场的误解，市场的某些变化可能被夸大或者缩小了，人们无法从房价的变动上得出对市场趋势的判断。这种情况首先会影响到人们的预期，也就是容易导致人们对未来作出错误的判断，这种判断又会作用在人们当前的具体行动上，比如投资者的购房，开发商的销售，甚至是相关部门的政策制定。那么如果市场中的大多数人发生了这种认识上的不一致和偏差，就会影响到整个房地产经济系统的运转。

　　从这一点来说，尽快厘清房价统计数据是统计局的当务之急，包括改革房价统计指标体系，建立更为科学的房价统计手段，以及采用细分化的分类指数发布方式等等。这其中虽然有着大量的工作需要去完成，但其结果却会产生巨大的现实意义，远比统计房价成本更具社会和经济价值。

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。