杨红旭

　　终于有政府出来挺房价收入比了。之前，房价收入比一直停留在学界研究、业界争论的境况，如今重庆副市长斩钉截铁地表态：“在宜居重庆的32项指标体系里，一定要有房价这个核心要素，双职工7年收入买一套房”。这对于中国楼市来说，声若惊雷，意义非凡。

　　众所周知，房价收入比是国际上衡量房价合理性的重要标准，拿居民收入比对房价，是最朴素，也是最科学的方式。可问题的关键在于，在确定房价收入比的标准及计算方法上，国内一直存在较大争议，以至于很多研究机构和专家一谈此物，便招质疑，甚至恶评。比如，前些时候北京社科院蓝皮书提到北京房价收入比为23倍，远超国际标准，结果招致任志强的狂批。

　　近些年来，我国住宅价格上涨过快、水平偏高，已成社会共识，尤其部分大城市的房价增长远超普通城镇居民家庭收入。近几年国家房地产宏观调控重点之一，就是抑制房价过快增长。即便是2008年部分城市房价有所下滑，国务院“131号文”中依然期望开发商认清形势，合理定价，而北京、上海、深圳等地的重要官员也一再表态自己城市的房价水平依然偏高。

　　那么，房价到底高多少？终归需要一些指标予以量化，否则房价问题永远是笔糊涂账。正基于此，重庆市政府开全国之先河，首度提出以房价收入比衡量房价高低，且明确以不超过7倍为宜的具体标准，这对于其他城市的执政者而言，具有很大的借鉴意义。而落实的难点在于，各地如何根据区域经济、房地产市场形态、居民收入特征的不同，因地制宜明确各自房价收入比的合理区间。

　　笔者最近正好撰写了一份《关于全国房价收入比的研究报告》，对此颇有心得。首先需要澄清国内常见的关于房价收入比的三点误区。一是由于国情悬殊，不宜拿我国的房价收入比与发达国家(3-5倍)简单对比；二是由于区域经济、楼市差别显著，我国东中西部、大中小城市之间的房价收入比的可比性并不强；三是对一个国家或城市的房价收入比作跨年度的纵向比较，更具研究价值。

　　根据国家统计系统中商品住宅(包含经济适用房)价格、城镇人均可支配收入、城镇人均住房面积(建筑面积)，经过计算后，笔者得出结论：2003年之前，全国房价收入比均值约为6.2倍，处于合理水平；2003年之后，房价快速上涨，房价收入比同步上扬，2007年达7.44倍，出现些许泡沫，2008年回落至6.78倍。从很大程度上看，我国房价收入比维持在6-6.5倍区域比较合理。

　　而全国各区域之间的房价收入比差别较大，东中西部呈现由高向低的梯度分布形态。以2007年的房价收入比为例，厦门为13.22倍、北京为13.09倍、深圳为13.15倍、广州为12.09倍、上海为11.25倍、武汉为8.89倍、沈阳为6.65倍、重庆为5.15倍。笔者的研究表明，一线城市目前房价存在泡沫，考虑到这些城市经济发达、住宅的境外省外投资需求较大，房价收入比维持在9-10倍才算合理。中部二线城市房价收入比的合理区间为7-8倍，而西部大中城市5-6倍可能更合适。

　　文头那篇新闻报道中也提到，2007年底重庆市主城区的房价收入比为6.4倍，而笔者报告中所谓的5.15倍是指重庆全市范围，两个数据存在差异理由充分。因此，对于重庆主城区而言，政府设定的“双职工7年收入买一套房”相当科学，符合重庆的实际情况。

　　推而广之。全国、一线城市、中部大城市、西部大城市，若能分别以6-6.5倍、9-10倍、7-8倍、5-6倍的标准界定各自房价收入比的合理区间，则全国和各地调控房价，无异于有了一把实实在在的尺子。如此，则政府调控有据可依，房价健康可期，百姓亦幸矣。

　　(作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长)

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