□马红漫

　　近期媒体披露的一份研究报告显示，全国房价收入比自1997年一路攀高后去年首次出现下降。但尽管如此，该指标的绝对值仍然高企，2008年全国平均为6.78，北京、上海、深圳、广州等一线城市甚至达到10以上，高于目前我国香港地区的水平。

　　一直以来，房价收入比都被业界视为衡量楼市健康与否的重要标准，联合国人居中心将其合理浮动范围定义在3到6之间。如果以此为标准看，我国目前的房价收入比显然是偏高的，楼价向合理区域回归将是走势的必然方向。从房地产健康发展的角度看，我国房价泡沫还没有被完全挤出，这一指标回落的态势仍应继续。

　　虽然一年多的观望气氛遏制了楼市飙涨势头，但是房价的绝对值仍在高位徘徊。在许多大城市，年轻人要想实现“居者有其屋”的梦想，往往要穷尽包括双方父母在内三个家庭的多年积蓄，而过高的房价不仅意味着凑齐首付款的一时艰辛，还意味着漫漫还按揭路的长期经济压力。虽然今年初，部分城市的房地产和市场暂露活跃迹象，但不过是压抑一年多的刚性需求爆发而已，老百姓弱化的支付能力制约了市场需求的持续性，需求的萎靡最终还会牵制房价的进一步升温，房价收入比的居高不下决定了楼市“小阳春”只能是昙花一现。

　　但有些令人遗憾的是，房价收入比的高企也并不意味着房价会快速下跌到理性区域。房地产市场的运行并非是独立的，它还受到外部众多力量的干扰。有报道显示，由于之前房地产繁荣期过高的地价定位，导致地价在房价总成本中所占比重高达50%以上。其结果就是，过高的地价成本制约了楼盘价格的下跌空间。而地价何以如此之高？实为地方政府财政实力不够所致。细数开发商账目我们不难发现，前几年高峰期高价拿地是导致近期项目亏损的主因。对于这一问题，从市场运作角度讲，高价吃进土地固然是开发商自己的经营失误，并且完全可以通过之前的暴利项目予以弥补，并不值得同情。但另一方面，地方政府土地出让金等税费收益与房地产业的关联度过于紧密，并且由于“高房价—高税费—高房价”的循环，使得地方政府在一定程度上成为推高房价的因素之一。

　　再深究一步，地方财政之所以依赖于房地产行业，是因为目前的财政分权体制过于向中央财政倾斜。地方政府承担了超负荷的事务责任，但是却没有相应的财力予以支撑。从全国总体来看，地方政府享有财权30%，而其承担的各项事务则占70%。 “钱少事多”由此导致地方政府对房地产等创利大户，以及由此而来的预算外资金收入的高度依赖。因此，当各种严控楼市价格非理性上涨的政策祭出之时，地方政府却不仅没有积极配合，反而会绞尽脑汁打政策擦边球，使出浑身解数维护楼市繁荣。

　　可见，改革当前财政体制是促进我国房价收入比合理化的核心前提。而在地方政府财权与事权实现完全对等之前，房地产市场的健康发展需要通过政府的政策让利来实现。

　　不可否认，高企的房价已经成为制约消费的重要瓶颈。购房所带来的经济压力抑制了“房奴”们的消费水平，甚至曾走在消费前沿的许多白领都感叹“有钱不敢花”。在拉动经济增长的三驾马车中，金融危机所导致的海外市场萎靡已经严重打击了我国出口的规模；企业悲观看待经济前景，内生动力不足，投资意愿下降；内需则成为时下拉动经济的重要引擎。所以，启动内需就成为了调控部门眼前的重要任务。高地价制约房价下跌的症结应当尽快被根治，否则楼市回归理性只能是奢谈。调控部门应当厘清自身职责所在，合理划分政府间财政分配，实现财政事权与财权统一，不再过度依赖于房地产行业。在目前房地产市场相对低迷、地方财政与房地产行业暂时脱钩的时期，调控部门不能再错过推动深层次体制改革的良机，唯有此才能够让房价脱离行政因素制约回归合理定位。

　　(作者系上海第一财经频道主持人；经济学博士)

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。